C觀點 - 施永青
住宅樓價跌幅擴大
2016年01月22日
2016年開始未及一個月，整個世界的投資市場都彌漫著一片愁雲慘霧。油價跌、股價跌，除美元外，幾乎所有國家的貨幣都跌。在這種宏觀的大形勢下，香港的樓價當然亦無法倖免。
在此之前，很多業主的心態仍相當強硬，覺得自己借銀行
的錢不多，利息負擔不重，且又是自住，若果其他的業主不減價，自己率先減的話，可能連換樓也換不成，所以都堅拒減價；以至市場上的成交雖少，但價位仍在高位徘徊。即使有個別的低價成交，亦並非主流，整體的跌幅相對輕微，跌得還算有秩序。
然而，自從美國加息後，投資市場的景況逆轉。全球的資金都有回返美國之勢。美匯上升，其他國家的匯價都下跌。人民幣與港元其實跌得已不算多，澳元、加元的跌幅更大。若以美元作基礎去推算的話，全世界的資產價格都在下跌。導致香港的業主在心態上亦開始有點恐懼。
再者，住宅的租金已率先回落，顯示樓宇供不應求的形勢已經改變。若果資金不再流入香港，樓價就得反映投資回報，而不能寄望資金匯聚的效應。
很明顯，香港的住宅樓價已嚴重地與用家的購買力脫節。之前之所以可以升至這樣的高位，主要是因為資金的偏好。現在資金的流向已經逆轉，樓價就很難再維持昔日的高位。
如果香港的利率最終都得跟隨美息上升的話，租樓平過供樓的現象便可能重現；用家就可以以租樓的方式去解決居住問題，不必一定要選擇買樓，令買賣的需求進一步萎縮。
以往，中原生意中的租買比例，正常是三七比。選擇買樓的人比選擇租樓的人多。但隨著租金的回落，租買的比例已由三七變四六，變五五，近日更變成六四。選擇買樓的人已愈來愈少，業主要套現亦愈來愈難。
此外，香港的旅遊業、零售業，以至專業服務，都開始遇到阻力。今年的工資升幅已普遍不及去年，令用家的購買力進一步與樓價脫節，入市的時候會更加審慎，導致交易進一步萎縮。據前綫同事反映，現時中小型住宅市場所受的壓力尤其明顯。業主已主動調低叫價近十個巴仙，但若想真正達致成交，業主還得作更多的讓步。
上周公布的中原城市領先指數，其實尚未反映匯股齊跌後的市況。因此，當指數能反映最新的情況時，跌幅一定會擴大。在第一季結束之前，中原城市領先指數就有機會從高位下調15%。
我估計，中小型住宅的樓價要跌至這個水平才有支持力。至於之後的走勢，還得再看宏觀形勢的演變。
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