網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2016年1月22日 星期五

施永青 am730C觀點 2016年1月22日

施永青 am730C觀點 2016年1月22日


C觀點 - 施永青
住宅樓價跌幅擴大
2016年01月22日



2016年開始未及一個月,整個世界的投資市場都彌漫著一片愁雲慘霧。油價跌、股價跌,除美元外,幾乎所有國家的貨幣都跌。在這種宏觀的大形勢下,香港的樓價當然亦無法倖免。

在此之前,很多業主的心態仍相當強硬,覺得自己借銀行

的錢不多,利息負擔不重,且又是自住,若果其他的業主不減價,自己率先減的話,可能連換樓也換不成,所以都堅拒減價;以至市場上的成交雖少,但價位仍在高位徘徊。即使有個別的低價成交,亦並非主流,整體的跌幅相對輕微,跌得還算有秩序。

然而,自從美國加息後,投資市場的景況逆轉。全球的資金都有回返美國之勢。美匯上升,其他國家的匯價都下跌。人民幣與港元其實跌得已不算多,澳元、加元的跌幅更大。若以美元作基礎去推算的話,全世界的資產價格都在下跌。導致香港的業主在心態上亦開始有點恐懼。

再者,住宅的租金已率先回落,顯示樓宇供不應求的形勢已經改變。若果資金不再流入香港,樓價就得反映投資回報,而不能寄望資金匯聚的效應。

很明顯,香港的住宅樓價已嚴重地與用家的購買力脫節。之前之所以可以升至這樣的高位,主要是因為資金的偏好。現在資金的流向已經逆轉,樓價就很難再維持昔日的高位。

如果香港的利率最終都得跟隨美息上升的話,租樓平過供樓的現象便可能重現;用家就可以以租樓的方式去解決居住問題,不必一定要選擇買樓,令買賣的需求進一步萎縮。

以往,中原生意中的租買比例,正常是三七比。選擇買樓的人比選擇租樓的人多。但隨著租金的回落,租買的比例已由三七變四六,變五五,近日更變成六四。選擇買樓的人已愈來愈少,業主要套現亦愈來愈難。

此外,香港的旅遊業、零售業,以至專業服務,都開始遇到阻力。今年的工資升幅已普遍不及去年,令用家的購買力進一步與樓價脫節,入市的時候會更加審慎,導致交易進一步萎縮。據前綫同事反映,現時中小型住宅市場所受的壓力尤其明顯。業主已主動調低叫價近十個巴仙,但若想真正達致成交,業主還得作更多的讓步。

上周公布的中原城市領先指數,其實尚未反映匯股齊跌後的市況。因此,當指數能反映最新的情況時,跌幅一定會擴大。在第一季結束之前,中原城市領先指數就有機會從高位下調15%。

我估計,中小型住宅的樓價要跌至這個水平才有支持力。至於之後的走勢,還得再看宏觀形勢的演變。

回首頁
施永青 am730C觀點 舊文