【置業安居】地產商逆市應對策略（曾淵滄）
樓價下跌，地產商會如何應對？手法有兩種，一是盡量拖遲新盤供應；二是投標土地時出超低價。
地產商在新樓盤落成前3年已經可以推出樓花出售。但是，地產商可以選擇早一點推出或遲一點推出，一般情況下，大地產商的持貨能力較強，可以推遲一兩年才供應 樓花；中
小型地產商的持貨能力較低，一般都會盡快推出樓花套取現金，大地產商沒有資金壓力，如果他們認為遲些推出樓花可以賣更好的價格，就會這麼做。
1月樓花供應量銳減
就好像去年年底長實推出的元朗新盤樓花，該新盤早在2013年已經可以推出而不推出，長實遲兩年收取賣樓現金，損失一些利息。但是，2015年的樓價比2013年高很多，算起來仍然有利。
現在，如果地產商認為今年年底或明年的樓價會比今日高，地產商就會收起樓盤不推出，事實也證明了今年的1月份，新樓花的供應的確很少，地產商仍在觀望，按兵不動。
地產商應付樓價下跌的第二個處理方法是壓低土地成本，將來可以低買低賣，土地便宜了，成本降低了，將來就算低價賣樓也有利潤。
因此，我們看到有土地招標流標，也看到將軍澳地鐵站土地的補地價創多年新低，地產商很清楚地知道，政府公務員的處事原則，每一次土地招標，公務員會通過一個固定的公式計算底價，如果所有的地產商出價都低於底價，就流標了。
樓價跌拖低買地風險
招標失敗，下次再來，甚麼時候會再推出，就決定於政府是不是急於提供土地，如果政府擔心流標會推遲土地供應，從而推遲房屋供應，很快地又會再招標，重新招標時，底價也自然會調低，地產商就有機會以低價買到土地，補地價的計算也如此。
當樓價下跌，補地價的談判自然也相對地會向下調整價格。因此，可以談樓價下跌，對地產商而言，特別是財力雄厚的地產商根本不是問題，樓價不斷的上漲，地產商買地的成本也不斷上漲，實際上在這種情況之下地產商的風險是不斷地增加。
相反的，樓價跌，地價也跌，地產商低價買地，風險也降低了。低價買入的土地也不一定需要低價出售，如果將來樓價回升，地產商依然可以高價賣樓，總好過高價買地之後遇上樓價下跌，如果地產商有現金周轉的問題，他們不可能不低價賣樓，就算虧本也要賣。
過去筆者已經重複多次：目前樓價的下跌不是供應已經太多，而是股市大跌帶來的連鎖反應，只有當土地供應源源不斷的增加，樓房的供應才是真正的大量增加。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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