投資一周：住宅短缺迷思
■香港的住宅單位數量雖比家庭數目多，但實際仍存在樓宇不足的問題。 資料圖片
香港有272萬個住宅單位，但只有248萬個家庭，那為何會有樓宇不足呢？事實上，住宅單位數目高於家庭數目，是一個出現了十年以上的現象，但只要察看客觀的事實，便知道以上的想法是錯的。
問題
在於，錯在哪裏呢？
第一點，272萬個住宅，必須減去3.7%的空置率，這已經是10萬個單位，即是只剩下262萬個單位。如果按照國際標準，低於5%的空置率是為之供應不足，5%至10%是正常，所以香港在這幾十年來，是長期供應不足的。
第二點，很多住宅是商住用途，用來作了小型企業的辦公室。
廿年後爆舊樓危機
第三點，一些家庭有長大了但未結婚的子女，搬出自住，現時灣仔、九龍站、奧運站等便有大量這種面積小小的「豪宅」，專門供單身富二代自住。
第四點，人們對於新樓永遠有需求，正如日本的舊樓完全不值錢，但仍然有很多日本人去買新樓，因為日本人不喜歡住舊樓。這也好比美國的汽車普及率已經超越了人口數字，但新車照舊有人買。
第五點，不能單計單位數量，也要計算面積。香港的房子太小，很多家庭會買超過一個單位，我哥哥以前在滙景花園便有三個單位，一個是書房，當年金庸在北角恒景園也有4個單位，一間也是書房。
第六點，也是最多人忽略了的一點，就是樓宇是會折舊的。假設樓宇的壽命是50年，香港單單換掉折舊的住宅，每年要建造5.44萬個單位，才能夠維持樓宇的數目不變，縱是樓宇壽命有100年，每年也要有2.72萬個新單位，以作新舊交替。
現在惡果還未浮現，皆因危樓主要是五、六十年代的舊樓，但香港開始大量起樓是在七、八十年代，所以在二十年後，才是危樓大爆發的高峯期。
周顯
投資者、八卦公、知識分子
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周顯
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