花旗看天下 - 張敏華 2016年9月27日
留意內房股投資機遇
2016年09月20日
近日內地樓價上升，有傳媒更報道，8月份上海及北京的房價，按年升幅高達43.8%及40.3%。雖然樓價急升，觸發杭州市周日重推限購令。但措施無阻內房股昨日上升，中國海外及華潤置地分別錄得2.7%及4.6%升幅，反映相關消息未有影響內房的投資氣氛。
我們認為，個別城市可能推出更多調控措施，以避免資產泡沫。但預期整體政策仍然支持樓市健康發展，帶動經濟及財富增長，及繼續去庫存的政策推行。另一方面，政府亦需要保持樓市的健康發展，以確保穩定的賣地收入及房屋銷售相關稅收。
對於內房股前景，我們認為，在需求強勁及土地供應減少的情況下，樓價後市仍然有上升動力，可能對內房股有支持作用。
需求方面，根據中國國家統計局資料，8月份內地房屋銷售按年上升31.8%，今年累積按年升幅更達到38.7%，當中住戶的升幅達到40.1%，而總樓面銷售面積的累積升幅，亦達到25.5%。我們認為，下半年因為基數上升的關係，銷售增長可能有所放緩，但預期全年銷售仍然錄得18.4%增長，有機會令市場上調內房股的盈利預測。
至於供應方面，近期土地拍賣產生多個地王，地價高企的問題令發展商減少購地，導致年初至8月賣地樓面面積下跌8.5%，這或會令發展商加快去庫存。事實上，現時房屋庫存的樓面面積，已經連續6個月下跌，當中住宅庫存面積，更由2月時的歷史高位累積下跌9.6%。我們預期，發展商將繼續去庫存的政策方向，或會有利行業長遠發展。
在上述情況下，我們預期內地房價可能進一步上升，或支持內房股的盈利增長。花旗分析員預期，今年及明年的盈利增長，可能分別有14%及15%，加上呎價上升有助推高毛利率，料對股價可能有支持作用。
雖然上周內房股跟隨大市下跌，跌幅達2.6%至8.3%，但現時明年預測市盈率為8.0倍，低於平均值的9.7倍，估值吸引或增強內房股的防守性。而現時行業股息率達到4.5%，對於追求股息收入的投資者，無疑有一定吸引力。選股方面，我們較偏好派息比率較高的內房發展商，盈利表現、土地開支的比率及融資成本，亦會影響股價的表現。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
張敏華
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