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2016年9月27日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年9月27日

置業安居 - 曾淵滄 2016年9月27日


【置業安居】炒賣樓花的策略 (曾淵滄)
目前,樓花開賣的熱鬧盛況已經可以媲美1997年前的瘋狂,數以千計的人群擠在地產商的售樓處搶購樓花。樓花分批開售,每推出一批均即日售完,特別是第一批,賣了幾批之後,整個樓盤基本上已經接近清貨,至少賣了九成,於是,地產商就宣布貨尾單位加價,而且加幅頗

大,於是,已經買了樓花的業主都很高興,心理上覺得自己賺了錢。

當然,如果他們馬上把剛剛買入的樓花賣出去,一定會虧本,因為他們必須交額外印花稅(SSD)及雙倍印花稅(DSD),轉售樓花所賺的利潤不一定能夠補額外印花稅及雙倍印花稅的支出。不過,盡管實際上樓花無法炒,買家還是高興的,至少可以告訴自己,自己買便宜了,遲買只會買貴,只會付更多的錢才能買到。

辣招遏止炒賣風潮

1997年之前,沒有額外印花稅、雙倍印花稅,那時候是炒家的天堂,樓花一轉手就有錢賺,當時的地產商也是以愈賣愈貴的方法賣樓花,記得當年筆者曾經買入粉嶺碧湖花園一個樓花,價格是200萬元,之後,地產商每次再開售,售價就提高,到了接近入夥,地產商才推出最後一批樓花。

筆者決定不上會,把該樓花賣了,賣價是256萬元,第一次嘗試當炒家的滋味,現在當然再也沒有這種機會,筆者相信額外印花稅會相當長期的存在。

不少人說,一旦樓價下跌,政府應該取消這些辣招,但是,自從辣招推出後,樓價每一次的下跌期都不足一年,下跌幅度也不足兩成。看來,要樓價大跌,只有等利率大幅上升才會出現。

加價賣樓以試「水溫」
地產商賣樓花愈賣愈貴,不斷加價是一種售樓策略,試想想,如果第二批樓花開的價比第一批低,你還敢買嗎?這說明這樓盤根本賣不出,地產商只好減價清貨,或者說,地產商開盤賣第一批貨開價開得太高,在中國內地,曾多次發生地產商賣樓花,第二批售價比第一批低,於是數以百計、千計的第一批買家前往包圍地產商的辦公室,要求「回水」退錢。

地產商賣樓花是最佳戰略就是低價試盤,第一批樓花低價開售,但是數量不多,也許只佔整個樓盤供應的一成罷了。然後觀看第一批樓花開售後的表現,表現好可以原價加推,也可以馬上加價加推,當然,只有在有十足把握時,才會即刻在第二批或第三批推出市場時馬上加價,一般要等到最後10%或20%才減價。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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