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2016年10月18日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年10月18日

置業安居 - 曾淵滄 2016年10月18日


【置業安居】香港供樓方程式(曾淵滄)
新鮮出爐的香港女傑青買樓、供樓的故事一下子成為城中話題,女傑青出身於貧窮家庭,27歲買樓,29歲便供斷按揭,她呼籲今日的年輕人「每一日比人付出多四倍」,就可以由20年的儲蓄縮短至5年,以儲到足夠的錢付買樓的首期。

她也說自己很少到戲院看電影,很努

力工作賺錢。但香港這個地方,並不是人人都可以學這位女傑青那樣,在27歲買樓,29歲供到樓。

高收入上車時間短
首先,女傑青屬於高收入的人,她大學畢業,起薪已經是1.8萬元,比許多大學畢業生高,她從事銀行的理財管理工作,這種工作的主要收入是傭金,人人的收入不同,差距很大,女傑青工作的第二年,每月收入已超過10萬元,這是當年她有能力買樓的條件之一。

另一個更重要的條件是入市時間,女傑青買樓時正好是2003年沙氏,房地產價格跌至谷底的時候,當時中原城市領先指數(CCL)最低時只有31點,現在是140點,目前平均樓價是當年的4.5倍。

換言之,如果女傑青今年27歲,她就得以4.5倍的錢才能買到當年她有能力買的樓,當年她月入10萬元,現在,只有月入45萬元才能買到同樣條件的樓。當年她以300多萬元買到900多平方呎的樓,相信地點還很不錯,計算起來,當時她的呎價3,000多元的價格買樓,買的當然不是新界、天水圍、屯門的樓,今日,300多萬就只能買天水圍、屯門的樓,而且也沒有可能買到天水圍、屯門900多平方呎的樓。

捕捉最佳入市時機
女傑青的買樓故事之所以成為網民攻擊的對象,理由就是她成功買樓,供斷樓的條件不是今日一般年輕人有能力做到的。今日年輕大學畢業生的薪水不比2003年高出多少,樓價卻是當年的4.5倍。當然,今日月入10萬元的人依然是有能力買樓的,但是,想一上車就買呎價2萬元的市區樓,而且面積達900平方呎就很難了,呎價2萬元的900平方呎的樓售價達1,800萬元,月入10萬元的人相信也買不起。

樓價會升會跌,同期的升跌幅度驚人,買樓是一項投資。因此,有能力捕捉低位時入市,有膽量在低位時入市是重要的。可惜,絕大部分的人,在樓價低迷時不敢買樓,在樓價高升時就怨天尤人。

從2003年至今, 樓價的確高升,但是,也有一些調整的機會,那是2008年的金融海嘯,2013年的加息陰影再加政府辣招,以及去年因股市大跌而引起的調整。今年初,傳媒的話題不是買不起樓,而是大劈價、斷供、銀主盤、辣招。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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