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2016年10月25日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年10月25日

置業安居 - 曾淵滄 2016年10月25日


【置業安居】地產商高價散貨(曾淵滄)
近日,地產商開新盤,售價全部比同區二手樓高許多,與此同時,特區政府口口聲聲說新增供應很多,為甚麼地產商不擔心供應太多,仍然選擇高價賣樓?

價格戰略引搶購潮
高價賣樓是一種戰略,目的就是引起傳媒報道。再加上傳媒誇張的報道手法,配合二手樓價上升,地產

商愈是高價開售新樓盤,愈易引起搶購潮。現在,一手盤的確出現有錢也買不到的現象。地產商賣樓花,想買還得抽籤,不少人以各種方法,如一個家庭投入多張申請表,因此不少人想買新樓也買不到。

人就是如此奇怪的動物,樓價下跌沒有人想買樓,樓價升人人爭買,地產商帶頭抬高一手新盤售價,甚至新樓盤開了價之後再反價,未正式開售前又再加價。實際上,未開售就加價也是一種市場促銷政策,目的是要引起傳媒的報道,傳媒的誇張報道,更會進一步推動升勢及搶購。

當地產商在未開售之前就抬高樓價,鄰近二手樓業主一看也決定反價,收回與準買家談好的價格,再加10%、20%。準買家不買也無所謂,不妨暫時封盤,也許遲些可以賣更好的價格。於是,二手樓的供應又少了,業主惜貨不放盤,這個空間就由地產商來填補。

實際上,地產商是急於賣樓的,地產商明白未來加息的機會相當大,超低利率不可能天長地久,地產商也明白特區政府的土地供應會增加,啟德舊機場的發展規劃更改,增加1.1萬住宅單位,這是政府的土地,地理上自處一角,也不影響鄰近地區。因此反對的聲音不大,地產發展商希望早日賣樓套現,以免夜長夢多。

當然,有人也許會認為,遲些時候再賣是不是可以賣更高的價錢?

把握良機大舉散貨
是的,也許可能,也也許不可能,實際上地產商與一般市民一樣,對樓價的後市也只能預測,誰能保證預測一定準確?二手樓業主也許只有少量單位或僅僅一個自用的單位。因此會有收起來不賣的心態。

地產商則不同,手上該出售的單位多,每一次開盤都是在打仗,要有戰略,趁著目前大熱,高價開售還能推動二手樓價上升,大大增加自己開售樓盤的吸引力,何樂不為?

目前代表二手樓價的中原城市領先指數已升至141.77點,距離去年歷史高位只剩下3.6%,一旦突破再創歷史新高,必然會使到買樓需求擴大。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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