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2017年2月14日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2017年2月14日

置業安居 - 曾淵滄 2017年2月14日


【置業安居】拆解「包裝賣樓」新模式 (曾淵滄)



最近,新地(00016)推出元朗Grand YOHO 2,新世界(00017)與萬科(02202)推出柏傲灣,中海外(00688)推出啟德一號,三個樓盤平均售價差不多一樣。傳統上,啟德屬九龍市區,售價應該最高,元朗屬新界郊區,售價應該最

低,為甚麼三個樓盤的開價卻相差不遠?

豪華裝潢 吸引買家

筆者相信,這是因為不同的地產商有不同的售樓與定價策略,長期以來,新地最成功的地方就是能夠以高於市價開盤。當年YOHO Town開售時,定價比附近的二手樓高了不止一倍,市場譁然。但是,最終新地賣清了YOHO Town,而買下YOHOTown的人如果持有至今,也有不錯的利潤。

新地的樓盤包裝豪華,讓買家看了心裏高興。多年前筆者認識一位二手樓的投資者兼炒家,他專買豪宅,買入後付一筆錢將該單位大大的裝修,裝修後再提高價格出售。往往,他投資200萬元裝修,裝修後該豪宅可以為他多賺200萬元,因為售價提高了400萬元,相信新地長期以來就是採取這個戰略。

現時,牛池灣飛鵝山有兩個樓盤,都是新地開發的,第一個是曉暉花園,第二個是峻弦,曉暉花園於2000年入夥,峻弦於2009年開始賣樓花。峻弦開售時,曉暉仍然是一個不算舊的二手樓。但是,峻弦平均開價呎價竟然是曉暉二手價的兩倍,理由就是峻弦裝修得更豪華,特別是住客會所,是全香港少有的,將會所建於最頂層,享有海景、煙花景的樓盤。因此,小單位面向山的住客也可以在住客會所看海景、煙花。

大單位少 呎價看漲
筆者相信,YOHO Town、Grand YOHO也是如此地以豪裝來吸引買家,而且愈建愈豪華。也許,每平方呎的建築會得增加2,000元,但是售價可以增加5,000元。不過,豪華裝修,高價出售的戰略得經過許多年累積下來的品牌口碑才能有效果,長期興建大眾化房屋的地產商突然建豪宅,售價並不容易大幅度提高。

啟德一號的位置應該算是很好,可惜,附近的地鐵站仍未完成,還得等幾年,等幾年樓價就得打個折扣。啟德一號是港人港樓的產品,推出初期不少人還將這個樓盤當成居屋看待,覺得開價太高,政客們也曾搞過抗議活動,不過,啟德一號的部分大單位呎價高到3萬元,高過平均價許多。很明顯地,過去幾年,地產商擔心大單位脫離了港人的購買力,於是傾向建小單位,導致大單位短缺。

過去,在地產商集中力量開發小單位時,筆者已經向大家建議如果有能力應該買大單位。現在,啟德一號新盤的大單位比小單位貴許多而且暢銷,說明大單位的確短缺。前陣子,海南航空以天價買啟德地,相信將來必然會以豪宅的包裝出現,呎價就可以大幅提高。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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