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2017年9月12日 星期二

胡思胡想 - 胡孟青 2017年9月12日

胡思胡想 - 胡孟青 2017年9月12日


【胡思胡想】政府強勢介入樓市締三贏 (胡孟青)

政府計劃以脫離市價,推出首置上車盤,本質上是樓市政策的一個重大轉型;由持續多年的透過加辣去壓抑需求,180度改變成為以增加供應滿足需求。基於樓價太貴,滿足需求政策不可能再好像十幾廿年前的首置貸款形式協助,否則的話,市民槓桿風險將更大,更多

人會曝露於高樓價風險當中。所以,除了用類似大平賣的政策優惠之外,似乎是沒有太多的選擇。

僅一成家庭有力上車
長期參與房委會事務及樓市政策制定的黃遠輝,進一步解釋所謂脫離市價的定義,可能是半價,更可能是更低。聽畢後,不能否認的是,首置上車盤的吸引力是相當之大,那管是轉售有限制,甚至是沒有轉售功能,但至少能夠滿足到市民自置居所及擁有物業的兩大渴求。當然,即使定價極之吸引,以及入息最高限額相對寬鬆,首置上車盤對市場而言亦並非是毫無成本,首先是對買家而言,變相是放棄享有物業升值的權力,而對一個市場來說,當然是政府強勢介入市場,多了一個持份者爭佔土地。

可能是巧合,正當現屆政府積極物色更多土地供應,亦組成一個大規模的委員會作出詳細研究期間,就出現了首置上車盤的構思,似乎是利用後者去打市民大眾牌,製造更大壓力,為開辟土地方便造勢。政府主動介入,變成為一個慷慨的供應者,一定會被事事講求商業原則、奉行市場自由的一方有所指責。可是,分析界早有計算,樓價以現時速度的上升,需求又在不斷增加,供應卻有限的情況下,僅僅只會有一成左右本地家庭有能力上車。隨著大灣區的兩小時生活圈及高鐵的開通,若政府政策繼續一承不變,不配合滿足市民置業需要、及在自置居所的前題下有點突破,港人將遲早要北移,香港工作,在廣東二、三線城市居住了。

很多評論認為,上屆政府在樓市方面工作稱職。老實說,上屆政府離不開是不斷提高入市門檻,希望正式等到因為外圍因素觸發的樓市調整來臨,事後證明,其實是浪費了5年時間,更多人付出更大成本。以現時的樓價水平,蚊型新盤已經觸動神經,首置上車盤的概念,一定會有市場,問題在於要等多久?既然政府已經開始走出以往的政策框框,在土地運用及分配上,倒不如更加主動。如果要待開辟新土地,才能夠落實新政策,實在已是太遲了,何不索性將可供應土地優先次序,預先留予首置盤、公屋及居屋。

發展商土儲水漲船高
特首說過,政府不能提供類似商品的住宅物業,但政府批出的土地,卻一次又一次造就了香港住宅的商品式市場。政府責任就是市民行先,再者發商展實在賺了太耐,而且手頭亦有大量土儲。觀乎多間大行的評論,政府更強勢介入市場,可能是一個意外的三贏:政府得分、市場有樓、發展商土儲更水漲船高。

作者:胡孟青
獨立財經評論員,人稱青姐。從事金融業工作十餘載,先後於證券行、銀行等機構任職,近年自立門戶,以獨立身份論股市談投資,以觀點獨到、作風辛辣見稱。她對弱小散戶苦口婆心,對無良大戶卻口誅筆伐,亦為投資者所津津樂道。

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