【股市新談】本地地產股整體估值要靠農地估值提升（彭偉新）
市場在過半年的焦點一直緊盯在內房股身上，雖然本地地產股偶然會有幾個交易日因為企業業績、又或會樓盤大賣的因素而被市場追捧，但始終仍然不是焦點股份，所以股價即使持續上升，但未有受到投資者的關注，主要是因為市場自去年開始一直在唱著加息
止伐會加快，而今年最少有4次的加息，令到整體投資者不對本地地產股寄予厚望，反而在內房股由年初開始「交出」的盈利及合約銷售數據均較市場預期為佳，因此，內房股的升勢遠遠蓋過了本地地產股，令到投資者對本地地產股未有太大的興趣。
不過，本地地產其實自今年5月以來，一直見到有資金流入，其中，只有6月中曾出現過明顯的單日流出外，大部份的時間均持續有流入的情況。而圖1中所示的淺藍色面積，便是10隻在香港上市的大型本地地產股自5月開始的累計資金流，而圖中的紅線便是該10隻大型本地地產股的股價平均走勢。可見本地地產股雖然曾在6月出現過股價下跌及資金流出，但在股價仍然下跌期間，資金已再度流向該板塊，並未有停止，主要是反映投資者(尤其是機構投資者)看好本地地產的前景，才願意在市場上有其他更好的選擇時，反而「義無反顧」地買入本地地產股。
筆者相信他們買入的原因，並不是純炒本地樓價上升，尤其是內地持續限制內地居民調動資金到海外買樓，而香港地產項目亦包括在限制之內，因此，本港樓價上升的空間已不可能再與2015年同日而語。而中原樓市指數亦顯示出本地樓價已經在6月見頂，由最高累升24%縮減至9月只累升17%。至於他們純因為預期特區政府會加快農地改變用途而買，筆者又認為他們未必有這樣靈敏的觸覺知道政府會加快農地改造。而最有可能的原因，當然是因為他們預期到美國的經濟增長未能穩步向上，因此，美國加息的機會有延遲的可能，對樓市及本地地產股帶來正面的利好作用。
雖然今年可能會不再度加息，但未來不加息的可能情相信機會不高，尤其是美國經濟剛才低谷爬了起來，經濟增長不太差下，美國也是要遲早再次加息，所以，本地地產股不再可能持續在一個非常長久的低息期裡，當再度加息的「號角」再度吹起時，本地地產股的估值便要再作出下調，尤其是現時在本地地產股已累升超過40%後，令到地產股的股價較資產折讓明顯縮減，所以現時本地地產的股價出現下降的風險，理論上要較出現上升的風險為大。
但筆者相信若果特區政府真的為了配合加快推出房屋供應，而推動農地改造，相信有助本地地產商的估值提升，尤其是擁有大量農地儲備的恒基地產(0012)及新鴻基地產(0016)。主要是因為現時地產商所持有的農地入賬時，由於仍然未更改土地用途，只可以成本價入賬，不過，若果一旦可以更改土地用途，尤其是特區政府加快興建配套，可以讓地產商的農地真正價值得以釋放出來，到時本地地產商中，恒指及新地的股價真正可以「一飛沖天」。
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圖表：本地地產股走勢及資金流狀況更多
資料來源：Algotrade
京華山一研究部主管
筆者未有以上所提及的股份
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