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2017年9月15日 星期五

股市新談 - 彭偉新 2017年9月15日

股市新談 - 彭偉新 2017年9月15日


【股市新談】本地地產股整體估值要靠農地估值提升(彭偉新)

市場在過半年的焦點一直緊盯在內房股身上,雖然本地地產股偶然會有幾個交易日因為企業業績、又或會樓盤大賣的因素而被市場追捧,但始終仍然不是焦點股份,所以股價即使持續上升,但未有受到投資者的關注,主要是因為市場自去年開始一直在唱著加息

止伐會加快,而今年最少有4次的加息,令到整體投資者不對本地地產股寄予厚望,反而在內房股由年初開始「交出」的盈利及合約銷售數據均較市場預期為佳,因此,內房股的升勢遠遠蓋過了本地地產股,令到投資者對本地地產股未有太大的興趣。

不過,本地地產其實自今年5月以來,一直見到有資金流入,其中,只有6月中曾出現過明顯的單日流出外,大部份的時間均持續有流入的情況。而圖1中所示的淺藍色面積,便是10隻在香港上市的大型本地地產股自5月開始的累計資金流,而圖中的紅線便是該10隻大型本地地產股的股價平均走勢。可見本地地產股雖然曾在6月出現過股價下跌及資金流出,但在股價仍然下跌期間,資金已再度流向該板塊,並未有停止,主要是反映投資者(尤其是機構投資者)看好本地地產的前景,才願意在市場上有其他更好的選擇時,反而「義無反顧」地買入本地地產股。

筆者相信他們買入的原因,並不是純炒本地樓價上升,尤其是內地持續限制內地居民調動資金到海外買樓,而香港地產項目亦包括在限制之內,因此,本港樓價上升的空間已不可能再與2015年同日而語。而中原樓市指數亦顯示出本地樓價已經在6月見頂,由最高累升24%縮減至9月只累升17%。至於他們純因為預期特區政府會加快農地改變用途而買,筆者又認為他們未必有這樣靈敏的觸覺知道政府會加快農地改造。而最有可能的原因,當然是因為他們預期到美國的經濟增長未能穩步向上,因此,美國加息的機會有延遲的可能,對樓市及本地地產股帶來正面的利好作用。

雖然今年可能會不再度加息,但未來不加息的可能情相信機會不高,尤其是美國經濟剛才低谷爬了起來,經濟增長不太差下,美國也是要遲早再次加息,所以,本地地產股不再可能持續在一個非常長久的低息期裡,當再度加息的「號角」再度吹起時,本地地產股的估值便要再作出下調,尤其是現時在本地地產股已累升超過40%後,令到地產股的股價較資產折讓明顯縮減,所以現時本地地產的股價出現下降的風險,理論上要較出現上升的風險為大。

但筆者相信若果特區政府真的為了配合加快推出房屋供應,而推動農地改造,相信有助本地地產商的估值提升,尤其是擁有大量農地儲備的恒基地產(0012)及新鴻基地產(0016)。主要是因為現時地產商所持有的農地入賬時,由於仍然未更改土地用途,只可以成本價入賬,不過,若果一旦可以更改土地用途,尤其是特區政府加快興建配套,可以讓地產商的農地真正價值得以釋放出來,到時本地地產商中,恒指及新地的股價真正可以「一飛沖天」。



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圖表:本地地產股走勢及資金流狀況更多
資料來源:Algotrade
京華山一研究部主管
筆者未有以上所提及的股份
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