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2017年9月15日 星期五

政經密碼 - 周顯 2017年9月15日

政經密碼 - 周顯 2017年9月15日


首置上車盤 有利樓價


首置上車盤 有利樓價


林鄭月娥或推「首置上車盤」。(資料圖片)
行政長官林鄭月娥透露了「首置上車盤」的部分細節,定位是「居屋之上、私樓之下」,售價估計是市價的一半,但只可售回給政府,亦只適用於從未置業、收入超出申請居屋上限的香港永久性居民,主要對象是年輕家庭,曾

經購買居屋或現時擁有物業的人士均不合資格。

我對於這計劃並沒有太大的意見,既不支持,也不反對,但我作為稍為對經濟學和房屋政策有點知識的市民,必須要盡公民責任,教育一下應該對這兩方面的基本理論不甚了了的林鄭及其團隊。

假設市場對於買樓的供應需求不變,即buying power相同,同時房屋的供應量也不變,你把部分房屋的樓價按低,結果只有一個,就是其他私樓的價格上升。這是很簡單的數學,就是中學生也明白。

這正如很多人提倡把大部分的房屋闢作居屋和公屋,這也會有相同的效果,就是令到私樓的供應量減少,也是會令到樓價上升。這就是我常常說的供應量問題:麵粉數量不變,人民的吃量也不變,你把部分麵粉用來製造廉價麵包,其他沒資格買的人便只有吃貴包或捱肚餓了。

換言之,「首置上車盤」的副作用,也就是居屋和公屋的副作用:收入1.5萬元至5萬元的市民,生活水平居然相同,因為後者要捱更貴的私樓。

要不,就是效法新加坡,把八成人口都住在公共房屋,只有非常富裕的中產階級和有錢人,才有資格居住在私樓。但請也別忘說,新加坡的土地供應量究竟有多少,人均居住環境又有多少,香港根本連比都不能比。

正如前文所言,無論居屋、公屋或首置上車盤,均會製造出一種不公平,就是「公平地」把中高收入和低收入市民的居住質素拉近。「首置上車盤」的房屋質素比居屋高,但售價卻比居屋低,說穿了,就是收入高的人住籠屋,收入低的人住居屋,同樣的邏輯思維罷了。

其實,這其中的經濟學原理很簡單:在土地供應不變、買樓需求不變的大前提下,私樓供應愈多,樓價愈低,反之,用愈多的土地用來供應公屋、居屋,或者是「首置上車盤」,樓價愈高。這是常識,當然政府和政客也不會告訴公眾。

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