免費早餐 - 梁天卓 2020年6月8日
「國安法」後的樓市去向
本地樓市供應在短期內不會大幅增加。 (資料圖片)
由去年「反送中」運動開始到最近頒布的「國安法」，都有大量的走資傳聞出現。上年10月投行高盛更指香港有30億美元逃往新加坡，最近摩根大通估計，若外籍人士賣掉港樓「班資回國」，香港物業市場恐怕會走資接近5,000億元。
究竟大家是真走資還是走啲唔走啲？欄友曾國平最近搖身一變成為走資KOL，他說從國際收支平衡和貨幣基礎加上銀行體系所有外幣的「現貨未平倉淨額」的數據看，上年「反送中」的走資傳聞根本是危言聳聽，至於最近的走資傳聞則仍有待觀察。
看走資，除了從國際收支平衡和貨幣市場看，我們還可以從樓市升跌窺探一二。自上年6月「反送中」運動開始，樓價的確受到一定影響，中原指數就從當時190點的高位，下跌7%至年底的176點。可是，根據土地註冊處的數據，樓價雖跌，成交量卻不跌反升。亦即是說，上年後半年當走資傳聞滿天飛的時候，樓市成交量其實比前年同期多出約8%，成交金額埋單計數其實只比前年下跌4%左右。
今年頭半年的樓市成交量和成交金額因疫情而大幅下降，但是中原指數卻是不斷回升，在北京宣布「國安法」後的一星期後已升回180點，基本上已回到去年9月份的水平，而更貼市反映市場情緒的中原經紀人指數，雖然在「國安法」後由68下跌到58，但指數仍高於盛衰分界線的50，顯示前線地產經紀仍然普遍睇好後市(反而上年10月時這指數曾下跌至28)。
前線經紀不一定識經濟，但他們睇好後市卻有一定的供求理據。從需求看，他們可能聽聞北水會趁機南下掃貨投資，亦有可能親身看到本地買家沒有走資。早前有報章民調顯示在北京宣布「國安法」後，有37%的人正在考慮移民，不過當中有超過一半(25.5%)表示對此只是「諗過下」，真正「著手搞緊」的只有3.1%，「著手搞緊」又有樓揸手的最多只有一半，而這一半人又不一定會賣咗層樓以便留下退路，方便日後移民不適應可以回流。
從供應看，本地樓市供應在短期內不會大幅增加。根據運輸及房屋局的數據，近年已落成私人住宅單位數量每年平均不到2萬，上年更跌至近年低位的13,600夥，可能是受疫情影響，今年第一季開始施工的私人住宅數量更只有900夥，比上年同期的2,300夥下跌超過一半。除非今年下半年樓盤施工能趕回進度，否則未來數年的樓市供應可能會進一步下跌。
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