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2020年6月8日 星期一

免費早餐 - 梁天卓 2020年6月8日



免費早餐 - 梁天卓 2020年6月8日


「國安法」後的樓市去向


本地樓市供應在短期內不會大幅增加。 (資料圖片)

由去年「反送中」運動開始到最近頒布的「國安法」,都有大量的走資傳聞出現。上年10月投行高盛更指香港有30億美元逃往新加坡,最近摩根大通估計,若外籍人士賣掉港樓「班資回國」,香港物業市場恐怕會走資接近5,000億元。

究竟大家是真走資還是走啲唔走啲?欄友曾國平最近搖身一變成為走資KOL,他說從國際收支平衡和貨幣基礎加上銀行體系所有外幣的「現貨未平倉淨額」的數據看,上年「反送中」的走資傳聞根本是危言聳聽,至於最近的走資傳聞則仍有待觀察。

看走資,除了從國際收支平衡和貨幣市場看,我們還可以從樓市升跌窺探一二。自上年6月「反送中」運動開始,樓價的確受到一定影響,中原指數就從當時190點的高位,下跌7%至年底的176點。可是,根據土地註冊處的數據,樓價雖跌,成交量卻不跌反升。亦即是說,上年後半年當走資傳聞滿天飛的時候,樓市成交量其實比前年同期多出約8%,成交金額埋單計數其實只比前年下跌4%左右。

今年頭半年的樓市成交量和成交金額因疫情而大幅下降,但是中原指數卻是不斷回升,在北京宣布「國安法」後的一星期後已升回180點,基本上已回到去年9月份的水平,而更貼市反映市場情緒的中原經紀人指數,雖然在「國安法」後由68下跌到58,但指數仍高於盛衰分界線的50,顯示前線地產經紀仍然普遍睇好後市(反而上年10月時這指數曾下跌至28)。

前線經紀不一定識經濟,但他們睇好後市卻有一定的供求理據。從需求看,他們可能聽聞北水會趁機南下掃貨投資,亦有可能親身看到本地買家沒有走資。早前有報章民調顯示在北京宣布「國安法」後,有37%的人正在考慮移民,不過當中有超過一半(25.5%)表示對此只是「諗過下」,真正「著手搞緊」的只有3.1%,「著手搞緊」又有樓揸手的最多只有一半,而這一半人又不一定會賣咗層樓以便留下退路,方便日後移民不適應可以回流。

從供應看,本地樓市供應在短期內不會大幅增加。根據運輸及房屋局的數據,近年已落成私人住宅單位數量每年平均不到2萬,上年更跌至近年低位的13,600夥,可能是受疫情影響,今年第一季開始施工的私人住宅數量更只有900夥,比上年同期的2,300夥下跌超過一半。除非今年下半年樓盤施工能趕回進度,否則未來數年的樓市供應可能會進一步下跌。

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