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2020年6月11日 星期四

施永青 am730C觀點 2020年6月11日



施永青 am730C觀點 2020年6月11日


房地產價值消散 價格上升
常被問及對房地產前景的看法,我的簡單答案是:雖然房地產的價值在消散,但價格依然會繼續上升。

要理解這個答案,需要先搞清楚甚麼是價值,甚麼是價格。房地產的價值是指人在使用房地產的時候所能產生的經濟效益;而房地產的價格則是指擁有者把物業在市場出售時,所能換取得到的貨幣單位。

房地產能產生多大的使用價值,視乎經濟發展的水平,以及經濟興衰的狀態。把土地用來耕種,所能夠產生的效益,就一定低過把土地拿來做工業生產。這是經濟發展的水平問題。另一方面,經濟衰退的時候,房地產的使用效益亦難及得上經濟興旺的時期。

以一個店舖的使用價值為例,在經濟興旺的時候,同一個店舖能夠賣出的商品會多過在經濟衰退的時候。所以經濟衰退的時候,房地產的使用價值會消散。

現時,世界經濟受疫情拖累已進入嚴重的衰退。估計即使疫情結束後,也不易恢復到原先的狀態。原因是,有不少國家都會把一些關鍵的產業撤回本土生產,以減少對外國的依賴。但這種安排一定會削減全球化的協同效應,令很多產業沒法再利用別國的廉價勞動力,與鄰近市場的位置等優勢,結果生產成本上升,經濟效益下降。在這種情況下,房地產的使用價值自然沒法像疫情前發揮得那麼好,所以我預期房地產的使用價值在消散。

以上所說的是全球的大環境,個別地區則視乎當地政府的抗疫能力,以及恢復生產的速度。經濟恢復得愈快,房地產的使用價值亦會回升得愈快。香港的抗疫成績突出,房地產的使用價值,應該消散得沒像疫情嚴重的地方那麼多。

當房地產的使用價值消散時,首先受影響的是租金。因此,未來一段時間裏,租金一定下滑,要等到經濟復甦,租客可以更好地利用房地產的使用價值時,租客才有能力負擔更高的租金。

本來,租金回落會影響房地產的投資回報,並同時拖低房地產的交換價格。但由於市場上資金充沛,利率低落,投資者常願意接受一個低一點的租金回報率。如是導致租金回落未有對房地產的價格造成太大的負面影響。

此外,對價格影響最大的是貨幣供應量。世界各國為了減輕疫情對經濟的打擊,近期都在推行量化寬鬆政策,導致貨幣供應量大增。這些新增的貨幣,若然留在銀行系統,能夠收到的利息很低,所以必然有相當一部分會流入資產市場。房地產是香港人最有偏好的儲存財富工具,所以新增的貨幣必然會流入房地產市場。當貨幣流入的速度快過房地產供應增加的速度時,房地產的價格就無法不上升。此之所以,在房地產出現價值消散的時候,房地產的價格依然可以上升。

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