曾淵滄專欄 2013年2月15日
曾淵滄專欄：買恒地新地如賭運 - 曾淵滄
香港地產商中，農地儲備最多的是恒地(012)，其次是新地(016)，梁振英政府急於尋找土地建住宅，恒地與新地手上的農地應該在數年之內先後變成住宅地。
不過，對於恒地與新地而言，農地變住宅地將是賺大錢或是蝕大本，在於政府如何規劃這些土地的用途。
若是建公屋，政府會動用徵地法令，以農地的價格向地產商徵用，然後建公屋。農地價格很低，地產商肯定蝕大本。
如果政府規劃為私宅用地，政府為了鼓勵地產商盡快補地價建住宅，在補地價的談判上必然會放寬，地積比率也會增加，這對地產商而言，是大大的好事。因此，買恒地與新地的股票，相當程度是在賭一賭自己的運氣——賭政府如何規劃將來農地的用途。
揀內房股睇資產折讓
去年，我在選擇內房股時，以地產商的負債比例、手上現金比率為最重要的考慮因素，因為那時候是內地地產業的低潮，只有手上擁有大量現金的地產公司才可能捱得過，缺乏現金者只能以非常高的利率去借錢，或者將手上的項目低價賣掉。
因此，去年我最看好的內房股是越地(123)，越地最強之處是旗下有越秀房託(405)，越秀房託可以為越地提供大量的現金，方法就是由越秀房託買下越地已發展、開始用來收租的商業物業，越地就不必被迫以低價賣掉手上的資產。
現在，隨著內房股復蘇，多家內房股已通過配股、供股及發行各種債券、票據成功集資，資金周轉問題已基本解決，因此，現在選擇內房股，不妨把焦點放在股價與每股資產值的折讓比例，折讓越大當然越有吸引力。
曾淵滄
大學教授
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