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2013年2月15日 星期五

曾淵滄專欄 2013年2月15日

曾淵滄專欄 2013年2月15日

曾淵滄專欄:買恒地新地如賭運 - 曾淵滄
香港地產商中,農地儲備最多的是恒地(012),其次是新地(016),梁振英政府急於尋找土地建住宅,恒地與新地手上的農地應該在數年之內先後變成住宅地。

不過,對於恒地與新地而言,農地變住宅地將是賺大錢或是蝕大本,在於政府如何規劃這些土地的用途。

若是建公屋,政府會動用徵地法令,以農地的價格向地產商徵用,然後建公屋。農地價格很低,地產商肯定蝕大本。

如果政府規劃為私宅用地,政府為了鼓勵地產商盡快補地價建住宅,在補地價的談判上必然會放寬,地積比率也會增加,這對地產商而言,是大大的好事。因此,買恒地與新地的股票,相當程度是在賭一賭自己的運氣——賭政府如何規劃將來農地的用途。

揀內房股睇資產折讓
去年,我在選擇內房股時,以地產商的負債比例、手上現金比率為最重要的考慮因素,因為那時候是內地地產業的低潮,只有手上擁有大量現金的地產公司才可能捱得過,缺乏現金者只能以非常高的利率去借錢,或者將手上的項目低價賣掉。

因此,去年我最看好的內房股是越地(123),越地最強之處是旗下有越秀房託(405),越秀房託可以為越地提供大量的現金,方法就是由越秀房託買下越地已發展、開始用來收租的商業物業,越地就不必被迫以低價賣掉手上的資產。

現在,隨著內房股復蘇,多家內房股已通過配股、供股及發行各種債券、票據成功集資,資金周轉問題已基本解決,因此,現在選擇內房股,不妨把焦點放在股價與每股資產值的折讓比例,折讓越大當然越有吸引力。

曾淵滄
大學教授
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