商業物業不足越演越烈
新年期間出現旅客來港高峰，海洋公園更出現連續兩天要截龍暫停售票，反映本港旅遊設施追不上旅客增長的速度。雖然香港人口在過去十多年來增長不大，千辛萬苦才有700萬人口，但是流動人口卻大幅度增長。
據2011年普查數據，家庭住戶數目約236萬；而據香港房屋委員會數據，永久性住宅單位數目在2012年3月有259萬。理論上是「屋多過戶」23萬個，實際普查時有4萬人為流動人口，11萬人為短暫留港的香港永久性居民，還有32萬人為旅客，這些流動人口不包括在家庭住戶數目之內。
據南華早報早前報導，據保安局資料2012年有超過10萬人移居香港，當中約4萬人是內地移民，剩下的6萬人沒有統計究竟有沒有居住在香港；而據入境處資料2012年12月底在港外國人數目(不包括永久居民)約60萬，大部份是外地家傭，卻沒有資料顯示有多少仍留在香港。所以即使數字上是「屋多過戶」，究竟住宅的真正需求有多少，連政府都沒有確切的數據。
對於商舖及商場市道，旅客數量佔有舉足輕重的地位，以下是2000年至今的訪港旅客數字，在這12年來，所有旅客增長了2.7倍，內地旅客增長了8.2倍，即日來回的國內客更增長了17.3倍，大家想一想同期內的商舖及商場有沒有同步增加？
酒店業亦是面對同樣的情形，過夜旅客增長了1.7倍，內地旅客增長了4.5倍，而同期的酒店房間只增加82%，賓館更只增加41%，莫怪乎出現旅客要睡在旅遊車了！
若果要分析各區的人流，可以參考新落成住宅數量與新建商場作比較，以下就以將軍澳站和元朗市為例：
若只從住宅單位數量，過去十年將軍澳站的供應遠比元朗為多，理應是商場迫到爆燈，何以反而是元朗大馬路行街行到出馬路？原來，將軍澳站四個屋苑都有自己的商場，有效地分散人流。反而元朗市多出的5,304夥，只有Yoho Town 2有個大商場，不過還未開幕。還未計之前由2000-2002年落成的禦庭居、朗怡居、翠韻華庭、朗庭園、蝶翠峰、采葉庭、豐裕軒共有5,086夥，總共超過30,000人流都導向了元朗大馬路，而期間區內沒有大型商業物業落成。
再看遠一點，已落實未來供應，將軍澳有5,067夥，不過多多少少都有商場，但是元朗市有16,316夥，只有Yoho Town 3一個有大商場，其餘比如爾巒只有幾個舖位，二十多年來元朗市多出26,706夥，近80,000人口，商業樓面卻沒有顯著增加，還未計國內自由行人流將會集中於大馬路及Yoho Town商場。
在眼前及可見將來，商業物業不足的情況只會越演越烈，看不到有改善的跡象。
~TITLE_S~趣遊樓市 - 脫苦海 2013年2月15日 舊文