C觀點 - 施永青
沒有炒家，用家有得益嗎？
(2013年02月08日)
【am730專欄】時至今日，仍經常在媒體上看到，香港樓價是被炒家炒起的說法。但現實是：自從2010年11月20日實施額外印花稅以來，炒家已基本上在市場上絕跡。近兩年來的樓價上升，已沒法與炒家扯上關係，硬把樓價上升的原因歸咎為炒賣活動只是一種成見；企圖透過這樣成見去制訂房屋政策，只會誤中副車，對用家並沒有帶來好處。
自實施額外印花稅以來，用家想睇樓已愈來愈難，原因是經紀手上的「鎖匙盤」已愈來愈少。過去，我們分行的鎖匙箱都掛得滿滿的。有客進來想睇樓，隨時都有一些合適的單位，不用預約業主，就可以帶客去睇。現在經紀自己有鎖匙的盤少了，睇樓都得與業主預約。由於各業主有空的時間不一樣，約看的時間不集中，費時失事。
以前經紀手上的鎖匙盤，其實不少都是來自炒家。他們的市場觸覺比較靈敏，可以趁樓市未升，就入定「貨」。既然是「貨」，就不會自住，所以市場上會有較多的「吉」樓供應。炒家手上往往不止一件「貨」，他們沒有時間帶客睇樓，只能信任經紀，把鎖匙留在經紀處，交由經紀代帶準買家睇樓。
現在，市場上幾乎沒有炒家，放盤的都是業主自住的用家，吉樓盤很少。業主尚住在屋內，當然不方便把鎖匙放給經紀。即使業主已經搬出，但普通業主與經紀不太熟悉，不敢隨便把鎖匙放給經紀，每次都要預約，準買家自然覺得不太方便。
不但睇樓不方便，談判起來也不容易達成協議。用家賣樓，多是為了換樓，要價不會低，一定要貼近市價，否則就換不成樓，或換的時候會吃虧。再者，這類買賣的交易期通常都很長，業主要換到新樓，才可以遷出。如果大家都等對方先遷出，交易就沒法完成。因此，市場極需要炒家提供的吉盤，以方便流轉。
在市場尚有炒家的時候，情況往往是：樓多先由炒家買入，丟空一段時間後，待樓價升至炒家有利可圖的時候，炒家就會把樓賣給用家。表面上，炒家好像賺了用家的錢，但實際上，炒家所要的價錢仍是比市面上其他樓盤更平的，否則用家怎會選擇它？
通常，市場上的所謂「實」盤、「筍」盤，大都是炒家盤。他們的盤「實」，因為他們的賣意最堅決。他們的盤「筍」，因為他們要爭先賣出。炒家只要有錢賺，就會考慮賣；不似用家，還得考慮換樓的可行性，所以經常舉棋不定。
其實，炒家只是在樓價上升的過程上，中途乘了一段順風車，去終點站的仍是用家。因此，樓價最終可以升多少，還得由用家決定。炒家的參與，反而對市場有潤滑劑的作用，沒有炒家，有時反令用家不方便，不相信這套說法的，不妨現時出來睇下樓。就不難體會到，為甚麼沒有炒家盤的市會這麼令人沮喪了。
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