股市新談 - 彭偉新 2013年5月14日
分拆上市的酒店股真的值得認購嗎？
今日財經報章中頭版消息肯定是長實(0001)為了要建樹「和諧社會」的形象，而急於在最後交易日前，要向雍澄軒買家以原價收回已售出的項目，而且更以風險自負的方法去「勸退」不肯接受安排的買家外。雖然這邊廂長實無法把手上的酒店項目，以「超筍」價益投資者，不過，在另一邊廂，多家發展商仍計劃把旗下酒店業務分拆上市，當中，包括了合和實業(0054)、鷹君集團(0041)，及新世界發展(0017)。而鷹君旗下的朗廷酒店(1270)更已安排好承接銀河證券(6881)及中石化煉化(2386)的招股行程，於周四開始招股，至於合和方面，則會合和香港房地產(0288)在6月初分拆並進行招股。而新世界發展(0017)則暫時未有可公佈的計劃。
差不多在同一時間有三家本地發展商把旗下酒店業務拆上市可以算是非常熱鬧情況，多家酒店同時上市，可能是反映出市場對相關的投資項目之需求較高，令到相關股份的母公司加快了上市的程序，這種情況尤其是是自港股由4月18日低位21,423點開始反彈以來更為明顯，有不少擁有高息率或穩定派息的股份紛紛上破新高，正好反映出雖然市場對迴避風險的需求逐漸回落，但仍然有不少的投資者對於部份擁有回報相對穩定的項目仍然有很大的興趣。因此，市場上才會突然有這麼多的股份一次過出現。
除了因為市場的需求上升，令到發展商推出相關的項目應市外，筆者相信最重要的因素是發展商已認為香港酒店業的前景有見頂的情況，所以便趁最後機會進行套現。尤其是在過去幾年，香港受惠於內地自由行，本港四、五星級的酒店之出租率及租金也非常高，因此，本地酒店股的估值已非常之進取，即使在上市時，投資銀行會要求新股的定價會介乎一個可以為投資者所接受的水平範圍之內，以準備市況一旦波動時，仍然可以按計劃上市。但如果投資者了解酒店股的定價方法的話，便會知道現在的酒店股新股只會「有貴無平」。
首先，要決定一家酒店股的合理價格是多少，首先要看該酒店的平均房價及整體出租率，因為該部份的數據主要是用作計算出酒店內每間房間全年可以收到多少的租金，之後再扣除所有的營運成本，便可以計算出某年間單一房間的收入為多少，若果該數字乘以一倍數，便可以計算出酒店內每間房間的平均價值，只要把酒店內的總房間數目乘平均價值，便可以計算出該酒店股的估值為多少。雖然有不少的分析均指出本地的酒店在過去幾年均受惠內地自由行的措施，令到酒店的入住率達到80%以上，而部份的3至4星酒店的入住率更率到95%，因此，在自由行政策繼續推動下，酒店行業的前景仍然可取。不過，在高入住率下，另一角度來看就是未來可以增長的空間有限，即是考慮到租金仍然有上升的空間，但由於過去幾年在多個工業區也有投資者向城規會更改工廈的用途，以發展為3至4星的酒店，所以，整體的酒店供應仍然會有所上升的，因此，租金有大幅上升的假設便不成立了。因此，若果最後由上市公司內分拆出來的酒店項目以較高的估值來進行的話，筆者只可以說大股東有趁高減持的跡象，即使投資者只是希望可以找個派息較高的股份，若果最後所提供的息率仍然不足5%以上的話，這類新股的投資價值便不會太高。
京華山一研究部主管
筆者並沒有持有以上所評論過的股份
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