趣遊樓市 - 脫苦海 2013年5月31日
善用按揭戶口錢生錢
前篇講及加按或轉按，可以存在銀行的綜合戶口，一方面享有比存款利率高的利息，也可以用作供樓扣數。或者是因為銀行較少宣傳，有些人不理解其運作。其實綜合戶口多年前已經有，筆者都用過十多年，各銀行會有不同的細則，大致上是一個結合按揭、儲蓄，甚至投資功能的戶口。
市面上有幾種不同的綜合戶口，其中一種是浮動供款額，若果存入額外現金，會將欠款餘額減去現金結餘來計算利息支出。例如一層300萬買入的物業，買入時向銀行按七成共210萬，若果額外存入60萬，銀行只會按150萬來計算利息，無形中每月供款會因利息減少而降低，而年期不變。
另外一種是不會降低每月供款，而是將存款的利率按照按揭利率去計算，現時銀行存款利率是0.01%，按揭利率大約是2%，那麼存款就會以2%不是0.01%計算，多出的利息收益用來扣減本金，無形中供款的年期會縮短。
綜合戶口對於按揭後有額外現金餘額的人最有利，如果他們未有即時資金需要，又不想放入儲蓄戶口收取接近零息，他們可以將錢暫時存放入綜合戶口，扣減或收取相當於按揭利率的回報。到他日需要用錢時，可直接在戶口提款。傳統的按揭戶口提早還款要收手續費，存入了的款項更不可以再次提取出來使用，綜合戶口就靈活得多。
筆者經常在傳媒看到人們說樓價升對於業主來說只是紙上富貴，升值的部份又不能袋落袋用，卻要繼續供款，生活壓力很大，旦家雞見水──有得睇，無得食。這樣就涉及你怎樣去看物業和按揭，即資產和負債兩樣東西。
有人說樓是必需品，有人說是投資商品，不過更可以是抵押品。要住屋不一定要買可以租，買樓希望投資保值(所以樓價不升時，聲稱要買樓的人可以大量消失)，更靈活的看法是物業可以套取現金，而且利息支出遠遠比財仔二按低。
無端端不會有一大筆現金可供存入綜合戶口，但樓價上升時卻可以「空氣中製造資產值」。用回前文的例子，買入300萬物業，七成按揭可以有210萬的貸款額。當逐月還款，例如已還了本金50萬，對於銀行來說你尚欠160萬，對於你來說可以是你欠銀行160萬，亦可以是你還可以向銀行借多50萬。
當這個物業升值到500萬時，你的物業按七成就有350萬按揭額，當你使用的是傳統的按揭戶口，銀行仍然會認為你欠了160萬，亦會用160萬來計算利息。但如果你做一個動作，情況可以完全不同。
將物業轉按到另一間銀行，使用綜合戶口，新銀行會視你的物業按揭額為350萬而不是210萬，由於你欠前銀行160萬，新銀行會交回190萬現金給你。你可以將這筆錢存入綜合戶口，賬面上還原為欠銀行160萬。不過現在你有權將這190萬靈活使用，例如銀行可以按月扣減按揭，只要有餘額就不需要另外供樓。
至於進一步的增值方法，例子也有很多，比如開立股票投資綜合戶口買股票，股息會自動轉賬到綜合戶口，現時兩大中資銀行股息超過5%，英資屬下港資銀行也有4%，但這筆資金的成本是2%左右，起碼有2.5%息差，以190萬計算，即每年有47,500元。銀行股都驚風險的話，可以選擇幾乎年年申請加價的兩電，息率有3.5%，或者「躺著賺錢」的房託基金領匯有3%，置富更有4%。
至於市面上的「假二按真私貸」，就不會有那樣低的息率，樓價長年上升，其實製造了大量理財機會。旦家雞識得用飲管，就不會無水食喇！
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