趣遊樓市 - 脫苦海 2013年5月8日
沒有合理預期，那來不合理的指控
黃金週「哭鬧男」事件，據稱該人自稱是「有身份的人」，所以要他等車一小時，就是在香港這個法治社會發生的「欺詐」事件。相信很多網民都很好奇想知道這家人是甚麼「身份」，或者有人能人肉一下。
照常理，沒有旅行團會承諾一定照足行程表，無需等候；領隊叫團友準時是基本動作，現在卻因為壞車而遲到，相信不用法官判，憑常理都知不算得上是欺詐。這就是「合理期望」，居然這樣的事都可以在香港樓市發生。
若幹傳媒代客投訴，九龍塘某物業的頂層複式單位天花有個小型的門(請不要簡稱)，設有一條金屬摺梯可以到達天台，可是天台沒有圍欄，在上面活動很危險，業主加建圍欄便屬僭建，不是很黃很暴力，而是很黑很欺詐？
由於銷售時規管一手的法例尚未實行，而單位火速售罄，據稱未有樓書留下，找不到銷售文件(不過穀歌一下就找到部份頁數)，在明示暗示之下，似乎發展商做錯了些甚麼，可是又講不出甚麼所以然來，亦說不出犯了那條例。
說句公道話，就算不看銷售文件，也可以從單位的定價看發展商有沒有給出天台可以使用的「合理期望」，以下是該項目的所有銷售紀錄：A
樓層售價實用面積實用呎價建築面積建築呎價
7&83,523萬1,490呎$23,644/呎1,874呎$18,799/呎
5&63,327萬1,473呎$22,587/呎1,853呎$17,955/呎
2&33,064萬1,473呎$20,801/呎1,853呎$16,535/呎
G&13,726萬1,505呎$24,757/呎1,894呎$19,673/呎
B
7&83,363萬1,471呎$22,862/呎1,850呎$18,178/呎
5&63,210萬1,471呎$21,822/呎1,850呎$17,351/呎
2&33,064萬1,471呎$20,829/呎1,850呎$16,562/呎
G&13,247萬1,494呎$21,734/呎1,880呎$17,271/呎
C
7&83,050萬1,330呎$22,932/呎1,673呎$18,231/呎
5&62,869萬1,330呎$21,571/呎1,673呎$17,149/呎
2&32,754萬1,330呎$20,707/呎1,673呎$16,461/呎
G&12,900萬1,352呎$21,450/呎1,701呎$17,049/呎
D
7&82,931萬1,330呎$22,038/呎1,673呎$17,519/呎
5&62,869萬1,330呎$21,571/呎1,673呎$17,149/呎
2&32,668萬1,330呎$20,060/呎1,673呎$15,947/呎
G&12,901萬1,352呎$21,457/呎1,701呎$17,055/呎
E
7&83,017萬1,330呎$22,684/呎1,673呎$18,033/呎
5&62,935萬1,330呎$22,068/呎1,673呎$17,543/呎
2&32,754萬1,330呎$20,707/呎1,673呎$16,461/呎
G&12,900萬1,370呎$21,168/呎1,723呎$16,831/呎
F
7&82,971萬1,330呎$22,338/呎1,673呎$17,759/呎
5&62,840萬1,330呎$21,353/呎1,673呎$16,975/呎
2&32,698萬1,330呎$20,286/呎1,673呎$16,127/呎
G
7&83,382萬1,490呎$22,698/呎1,874呎$18,047/呎
5&63,160萬1,489呎$21,222/呎1,873呎$16,871/呎
2&33,157萬1,489呎$21,202/呎1,873呎$16,855/呎
G&13,483萬1,535呎$22,691/呎1,930呎$18,047/呎
H
7&84,022萬1,631呎$24,660/呎2,052呎$19,600/呎
5&63,722萬1,615呎$23,046/呎2,032呎$18,317/呎
2&33,543萬1,615呎$21,938/呎2,032呎$17,436/呎
G&14,023萬1,615呎$24,910/呎2,032呎$19,798/呎
大家可以看到，頂層單位雖然多了一個天台，可是無論建築面積或者實用面積都沒有顯著增多。傳媒不是經常說，這個窗台有多大，乘以呎價就是十多廿萬，在單位面積雙軌制時代這個指控還可以講得通；現在只有實用面積報價，自然就沒有了所謂實用率，亦沒有所謂「窗台呃呎」，因為窗台之類並沒有計算入實用面積。單位面積如果計多一個天台，而這個天台是不可以用的話，指控就可以成立，但是發展商並沒有將天台的面積包括在內，「合理期望」是這個天台並不可以使用。
其次，如果發展商將天台的成本轉嫁到買家身上，指控也可以成立，可是頂層單位的銀碼和其他層數差不多，計及實用呎價，A及H單位都比地下平，換句話說發展商也沒有玩數字遊戲，將天台的成本也轉嫁到買家身上。所以從售價著眼，發展商在天台這個問題，並沒有違反買家的「合理期望」。
至於其他「奇則」，例如儲物室是矮門樓梯底，廚房開門見走廊之類，該發展商早有前科，一以貫之。你想抓他小辮子的話，也不要低估人家的法務部和則樓，最終指控不成立，唯有訴諸道德審判，類似於「手術成功，病人死左」。所以買樓要「睇往績，認品牌」，在這等事情上，作為旁觀者就好過做當事人。
黃金週「哭鬧男」事件，據稱該人自稱是「有身份的人」，所以要他等車一小時，就是在香港這個法治社會發生的「欺詐」事件。相信很多網民都很好奇想知道這家人是甚麼「身份」，或者有人能人肉一下。
照常理，沒有旅行團會承諾一定照足行程表，無需等候；領隊叫團友準時是基本動作，現在卻因為壞車而遲到，相信不用法官判，憑常理都知不算得上是欺詐。這就是「合理期望」，居然這樣的事都可以在香港樓市發生。
若幹傳媒代客投訴，九龍塘某物業的頂層複式單位天花有個小型的門(請不要簡稱)，設有一條金屬摺梯可以到達天台，可是天台沒有圍欄，在上面活動很危險，業主加建圍欄便屬僭建，不是很黃很暴力，而是很黑很欺詐？
由於銷售時規管一手的法例尚未實行，而單位火速售罄，據稱未有樓書留下，找不到銷售文件(不過穀歌一下就找到部份頁數)，在明示暗示之下，似乎發展商做錯了些甚麼，可是又講不出甚麼所以然來，亦說不出犯了那條例。
說句公道話，就算不看銷售文件，也可以從單位的定價看發展商有沒有給出天台可以使用的「合理期望」，以下是該項目的所有銷售紀錄：
A
樓層
售價
實用面積
實用呎價
建築面積
建築呎價
7&8
3,523萬
1,490呎
$23,644/呎
1,874呎
$18,799/呎
5&6
3,327萬
1,473呎
$22,587/呎
1,853呎
$17,955/呎
2&3
3,064萬
1,473呎
$20,801/呎
1,853呎
$16,535/呎
G&1
3,726萬
1,505呎
$24,757/呎
1,894呎
$19,673/呎
B
7&8
3,363萬
1,471呎
$22,862/呎
1,850呎
$18,178/呎
5&6
3,210萬
1,471呎
$21,822/呎
1,850呎
$17,351/呎
2&3
3,064萬
1,471呎
$20,829/呎
1,850呎
$16,562/呎
G&1
3,247萬
1,494呎
$21,734/呎
1,880呎
$17,271/呎
C
7&8
3,050萬
1,330呎
$22,932/呎
1,673呎
$18,231/呎
5&6
2,869萬
1,330呎
$21,571/呎
1,673呎
$17,149/呎
2&3
2,754萬
1,330呎
$20,707/呎
1,673呎
$16,461/呎
G&1
2,900萬
1,352呎
$21,450/呎
1,701呎
$17,049/呎
D
7&8
2,931萬
1,330呎
$22,038/呎
1,673呎
$17,519/呎
5&6
2,869萬
1,330呎
$21,571/呎
1,673呎
$17,149/呎
2&3
2,668萬
1,330呎
$20,060/呎
1,673呎
$15,947/呎
G&1
2,901萬
1,352呎
$21,457/呎
1,701呎
$17,055/呎
E
7&8
3,017萬
1,330呎
$22,684/呎
1,673呎
$18,033/呎
5&6
2,935萬
1,330呎
$22,068/呎
1,673呎
$17,543/呎
2&3
2,754萬
1,330呎
$20,707/呎
1,673呎
$16,461/呎
G&1
2,900萬
1,370呎
$21,168/呎
1,723呎
$16,831/呎
F
7&8
2,971萬
1,330呎
$22,338/呎
1,673呎
$17,759/呎
5&6
2,840萬
1,330呎
$21,353/呎
1,673呎
$16,975/呎
2&3
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1,330呎
$20,286/呎
1,673呎
$16,127/呎
G
7&8
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$22,698/呎
1,874呎
$18,047/呎
5&6
3,160萬
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$21,222/呎
1,873呎
$16,871/呎
2&3
3,157萬
1,489呎
$21,202/呎
1,873呎
$16,855/呎
G&1
3,483萬
1,535呎
$22,691/呎
1,930呎
$18,047/呎
H
7&8
4,022萬
1,631呎
$24,660/呎
2,052呎
$19,600/呎
5&6
3,722萬
1,615呎
$23,046/呎
2,032呎
$18,317/呎
2&3
3,543萬
1,615呎
$21,938/呎
2,032呎
$17,436/呎
G&1
4,023萬
1,615呎
$24,910/呎
2,032呎
$19,798/呎
大家可以看到，頂層單位雖然多了一個天台，可是無論建築面積或者實用面積都沒有顯著增多。傳媒不是經常說，這個窗台有多大，乘以呎價就是十多廿萬，在單位面積雙軌制時代這個指控還可以講得通；現在只有實用面積報價，自然就沒有了所謂實用率，亦沒有所謂「窗台呃呎」，因為窗台之類並沒有計算入實用面積。單位面積如果計多一個天台，而這個天台是不可以用的話，指控就可以成立，但是發展商並沒有將天台的面積包括在內，「合理期望」是這個天台並不可以使用。
其次，如果發展商將天台的成本轉嫁到買家身上，指控也可以成立，可是頂層單位的銀碼和其他層數差不多，計及實用呎價，A及H單位都比地下平，換句話說發展商也沒有玩數字遊戲，將天台的成本也轉嫁到買家身上。所以從售價著眼，發展商在天台這個問題，並沒有違反買家的「合理期望」。
至於其他「奇則」，例如儲物室是矮門樓梯底，廚房開門見走廊之類，該發展商早有前科，一以貫之。你想抓他小辮子的話，也不要低估人家的法務部和則樓，最終指控不成立，唯有訴諸道德審判，類似於「手術成功，病人死左」。所以買樓要「睇往績，認品牌」，在這等事情上，作為旁觀者就好過做當事人。
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