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2013年7月17日 星期三

論盡股壇 - 黃偉康 2013年7月17日

論盡股壇 - 黃偉康 2013年7月17日
黃偉康 論盡股壇 悲情社區
特區政府建議將洪水橋建屋6萬,公營房屋佔51%,這樣的比率,代表了有關地段特區政府維持大股東的身份,亦即是所有發展商都成為了小股東,所以話事權在特區政府,這是否對抗地產霸權的一種手段?不過,在將洪水橋發展計劃的一半再加百分之一的土地,用作興建私人房屋的同時,特區政府另一個任務是防止有關項目成為天水圍之翻版,以防止另一個悲情社區的出現,但首批居民預期要到2024年才入夥,到時洪水橋是否繼續發展,似乎已非現屆政府可以控制,同時悲情的可能不是一個社區,而是整個香港。太悲觀?10多年後的事情,有誰可以保證?我當然希望香港可以繁榮穩定,同時如果真的50年不變,可能已經是一件十分美好的事情。

事實上,興建公營房屋之目的,乃是滿足一些低收入人士之住屋需求,可是當一些公屋之實用呎價亦超過6,000元一呎的時候,公營房屋之增加,是否代表炒家又多了一批可供炒賣的房屋?還是音樂椅之玩意,已開始蔓延至公屋上,那麼低收入人士的住屋是否進一步被威脅?坦白說,現在政府積極推動一些10年後的計劃,似乎漠視了短期房屋問題的嚴重性,亦沒有從炒家的成本問題著眼。要知道現在推行的任何政策,對具有持貨能力的房地產炒家而言,是沒有任何影響,同時由於香港的息率仍然處於嚴重偏低水平,所以在銀行的「大力支持」下,一些房地產投資者,根本毋須理會政府政策,因為額外印花稅的前提是如果有能力持貨兩年,稅項之影響便會變得十分輕微,而由於不少樓市的投資者,因為息率處於極低水平,又或者本身的資金相當足夠,所以持貨兩年對他們而言,根本不是問題,而且不少銀行為了爭取生意,仍然以低息去吸納按揭客戶,再加上市場有不少貸款公司,積極發展樓按市場,所以尋求額外資金去持有房屋,對不少樓市炒家而言,難度不高,這是構成本地樓價在低成交的情況下,仍然沒有下調跡象的一個原因。可是特區政府有沒有從利率及持貨成本之因素作出考慮?或者參考一下美國及中國過去數年在處理房地產問題,及推行之相關政策。美國發生金融海嘯之源頭是次按風暴,而次按風暴之成因則是按揭市場過分進取而引發,至於中國亦為了防止影子銀子過分擴張而開始作出整頓的行動。兩國的情況其實十分相近,而唯一分別是中國汲取了美國之教訓,所以在一些非常規的貸款出現問題時,及時制止,所以我一直都覺得中國之經濟及房地產問題,最終是可以得到解決。可是香港仍然沒有一些措施針對金融機構的房貸問題,這是一個令人失望的做法,有關問題明日再談。

黃偉康
(逢周一至周五見報)
筆者為獨立股評人
wong.waihong@yahoo.com
weibo.com/wongwaihong
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