趣遊樓市 - 脫苦海 2013年8月30日
置業信箱──加按轉按的風險和選擇
問：見電視廣告說可以把供滿的物業加按套現，又聽講未供滿的都可以咁做，想了解多一些。因為想套一筆錢出來搞生意達成夢想，屋企有間自住樓還有幾年就供甩，是否可以用來借一筆錢？這樣做又有甚麼風險？唔駛查入息，又唔駛睇資產，又唔駛睇信貸紀錄，係咪真係咁著數？
答：首先要分清楚「物業貸款」和「按揭」是兩種不同的貸款方式。
按揭是以物業及個人收入作為抵押借款，所以貸款機構除了考慮抵押品的估值外，更要考慮借款人的收入情況和信貸紀錄，而貸款機構也會作為承按人(mortgagee)，即俗稱的「銀主」，當貸款者無力償還貸款時，有權收回物業拍賣，出售後支付貸款。
而一般市面上所謂的「物業貸款」，其實是「無抵押個人貸款」(unsecured personal loan)，因為貸款機構不具有「銀主」的身份和權益，無權收回物業拍賣抵債，不過很多時他們會在合約上寫明有權以「釘契」的方式令貸款人還錢。
所謂釘契(imposing encumbrance)是物業因業主涉及糾紛而引致相關文件送交土地註冊處註冊，被釘契的物業雖然仍可買賣，但新業主購入後，便需負上有關法律責任。而這個紀錄是不會完全取消的，事情即使解決了，也只是再加多一個「已解決」的附註，業權就會出現瑕疵。簡單地說，被釘契的物業即使能夠出售，也會大幅貶值。
所以要明白坊間財務機構所提供的物業貸款，雖然手續較向銀行申請按揭簡單快捷，也有一定的風險所在，不宜抱著僥倖心態去借款，尤其是物業持有人幫家人申請時，其或然債務和風險也完全轉嫁到物業持有人身上。
至於按揭，由於銀行受到金管局嚴格的監管，確保借款人符合一定的條件才可以借貸，比如嚴限按揭的成數及金額，要出具有效的入息證明，要進行壓力測試等，在在都減低過導借貸的情況發生。
如果有現金需要，而又持有物業，可以向銀行申請加按，或者將按揭轉到另外一間銀行，重新造一份按揭契約。舉個例子：
某君以300萬買入物業，按揭七成，初始的貸款額為210萬。其後經多年供款，所欠銀行金額下降到150萬，那麼可以向銀行申請加按至210萬，即可以另外借出60萬，按揭條款視乎與銀行商討情況，會否更改按揭利率或是否需要重新造契另議，這就是所謂的「加按」。
另一個做法是「轉按」，假設該物業由300萬升值到480萬，欠銀行150萬，那麼某君可以向另一間銀行重新申請貸款。以七成按揭計，最高貸款額是336萬，扣除欠前度銀行的150萬，某君可以得到約186萬現金剩額。由於已轉換銀行，要向前度銀行做贖契手續，另外又要向新銀行新造按揭契，都會涉及律師費等支出，雖然轉按時銀行一般會提供免律師費或現金回贈等優惠，但在大多數的情況下都不會收足剩額。
那麼為甚麼手續那樣麻煩，又要出示諸多文件，又要支付律師費之類，還是有那麼多人使用銀行的加按和轉按服務呢？最主要的原因是按揭貸款利率水平遠比物業貸款低，而且還款期亦是極長，同時在信貸評級之下，向銀行借按揭並不視為負面，相反向財務機構借無抵押貸款，有機會令人覺得負面。
話說回來，那又為甚麼有銀行低息按揭不去借，而去尋求財務機構的高息貸款呢？說穿了，要爭取最有利條款是要有一定的條件，當無法符合這些條件時，就唯有退而求其次接受較高利率。所以在個人財務壓力未出現之前，宜早為之計，以免臨急臨忙或山窮水盡時，被迫接受較次條件。
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