香港樓語 - 陳東岳 2013年8月30日
即市新聞
30/08/2013 11:27
《香港樓語－陳東嶽》發展商推盤訂價料克己，但難大幅劈價
《香港樓語》在美國退市、港府無意撤雙辣稅、樓市成交萎縮等訊息籠罩下，看淡樓市前景
的聲音此起彼落。規管一手樓銷售的新例自４月份開始實施，經過幾個月適應及籌備後，近日又
見多個樓盤銷售的宣傳訊息，在環球經濟不明朗以及本地打擊炒樓措施仍然嚴厲執行下，預料各
新盤均會各出奇招，爭取銷售成績，但萬變不離其宗，始終成敗最重要因素取決於新盤訂價，在
現今市場環境兼且在互相競爭的情況下，預料發展商訂價都會較為克己，但現時建築成本高昂，
大幅劈價的機會不大。
＊市價與成本不掛勾＊
根據發展商所透露，一般有質素的樓宇，建築費至少每方呎３０００至４０００元，分層豪
宅的建築成本更達每方呎６０００至７０００元，加上地價比如將軍澳區的約每方呎４０００元
，另外尚有專業人士費用及銀行利息等，總成本加起來，應該賣多少錢一呎才可回本，相信讀者
不難自行判斷。根據經濟理論，商品的市場價格並不與成本直接掛勾，就算發展成本高漲，亦未
必可以加價出售，反為市場供應與需求的互動，才是決定商品市場價格的最重要因素。
當市場供過於求的時候，商品價格會回落，反之，當市場求過於供的時候，商品價格會被推
高。要證明很容易，商鋪的建築成本與住宅樓差不多，但旺區商鋪動輒每呎幾十萬元，這是因為
旺區人流多，做生意回報高，於是想在旺區開店者需求大，但旺區店鋪供應少，就算舊區重建後
，新樓地鋪面積依然沒法增加，是供應遠低於需求令到旺區地鋪價格及租金高企，與發展成本無
必然直接關係。另一個極端例子是前幾年的新界區工廠樓，呎價只是幾百元，基本上市場每年很
少甚至零新增廠廈供應，但當時廠廈建築成本起碼每呎千多元，證明市價與成本不掛勾。
＊供應受制於前幾年賣地少＊
佔物業交投大比重的是住宅，當中又以中小型單位佔所有住宅交投量的九成以上。把上述供
求理論應用到當今住宅樓市，現時是供應受制於前幾年賣地少，市場新增供應因種種原因以唧牙
膏方式推出，而自年前金融海嘯、全球量寬之後開始，本地住宅樓市需求就很強勁，尤其是來自
投資者那部分特別強大，但在今年初港府針對性推出連串辣招之後，基本上已把來自投資者那部
分需求屏諸門外，樓價在過去６個月處於一個橫行狀態，在用家主導下，每月的市場成交宗數持
續在低水平徘徊。
雖然住宅樓價未必跟發展成本掛勾，但在商言商，發展商不會做蝕本生意，一般新樓訂價都
會參考總發展成本，再加上若幹百分比的利潤，然後開盤。發展商只會在市場形勢轉差時，才劈
價賣貨尾。假如樓市持續不振，好像沙士肆虐期間一樣，發展商寧願少做生意好過蝕本，減少甚
至停止投地，直至市道好轉才重新積極入市。
＊應刺激經濟令市民收入上升不應簡單壓樓價＊
至於從用家角度看樓價，主要決定因素還是家庭負擔能力，近年香港平均家庭入息比對樓價
升幅有頗大落差，雖然政府成功把樓價凍結在現水平，但仍應多推刺激經濟措施，令市民平均收
入上升，始能有機會提升其負擔能力。筆者不贊成以簡單口號式，宣稱把樓價壓低兩成，說是會
幫人上車。應要全盤考慮其牽連的後果，壓低樓價現水平兩成，可能令發展商連收回成本都有問
題，最後發展商只會抽身離場，港府賣地收入下降，新供應住宅更少。另外，銀行在高位接受樓
按，樓價跌兩成代表其按揭資產質素變差兩成，對利用物業向銀行融資做生意的人，亦會面對銀
行因抵押物減值，而收緊其信貸的負面影響。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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