黃偉康 論盡股壇 麥里浩買樓徑
日後大家在郊野公園踏單車、緩步跑或行山的時候，可能會面對以下情況：突然有幾個身穿西裝或套裝的男士、女士手持售樓書，然後向各位衝過來，拍打大家的單車、背包，然後問大家有沒有興趣睇樓。
郊野公園成為新的住宅土地用地，最先反對的應該是馬騮山的一眾猴子，而剛獲得最佳公眾形象銀獎的警務處，會如何對付反對土地被佔領的猴子？又或者一旦這班日後無家可歸的猴子計劃佔領中環，屆時會否有報章的文章，會大篇幅批評一眾猴子有點「邪」？同時警方會否出動胡椒噴霧，對付一眾可能佔中的猴子？不過，最引人入勝的是一眾猴子會否以「不要計錯數」作為請願的口號？因為有報章已發現，香港的陸地土地面積約為1,104.39平方公里，連同水域總面積約為2,755.03平方公里，而香港郊野公園的總面積約為442.39平方公里，即只佔香港陸地土地面積的約40%，而非陳局長所說的70%；相反，香港的水域面積卻佔全港總面積60%，所以與其打郊野公園的主意，倒不如考慮一下將40多萬單位，全都在海上興建，發展商一定會舉腳贊成，因為屆時真的可以戶戶向海，新樓又可以賣貴幾成。不過，現在陳局長最大的問題，不是計錯郊野公園佔香港土地面積的比率，而是只用現時房屋需求的數據，作為未來住屋需求的預測，再而為未來10年的土地開放胡亂作出評估，才是最大的計算錯誤，尤其是當金管局總裁陳德霖對聯儲局可能退市對香港資金可能帶來影響，發出警告之際，陳局長卻只聽坊間言論後，發表郊野公園論，實在引人發笑。樓價大升因息口過低要知道由2008年雷曼兄弟倒閉，以及聯儲局推出定量寬鬆政策後，香港房地產價格已大升120%，升幅其實有點過分，就算近日樓市有降溫的現象，最新一期的《經濟學人》(The Economist)發布的全球地產價格對比，顯示香港整體樓價估值仍然過高，當中最主要原因是香港的按揭利率仍然處於一個極度偏低的水平，因為現時本地按揭借貸中，有不少以用HIBOR作為抵押貸款定價工具，主要原因是銀行流動性持續高企下，以HIBOR作參考的按揭利率會較傳統的按揭息率為低，但這卻會令國際資本的流動與本地房地產貸款，亦即是香港的樓價會直接受熱錢流動的影響。事實上，隨著聯儲局可能退市之影響，HIBOR的按揭息率已開始輕微上調，不過香港政府仍然繼續實施之前為遏制投機和高房價而推出的一系列新房產稅，而這些因素而導致本地樓市陷入停滯局面，成交量更跌至10年來的最低水平，這亦令本地樓市變得更脆弱。故此，在考慮增加土地供應的同時，是否應該考慮一下投資房地產的成本正在回升的趨勢，這其實亦會影響未來10年的樓價發展。 黃偉康 (逢周一至周五見報)
筆者為獨立股評人
wong.waihong@yahoo.com
weibo.com/wongwaihong
論盡股壇 - 黃偉康 舊文