C觀點 - 施永青
樓價與購買力關係複雜
(2013年09月10日)
【am730專欄】主張政府應採取措施遏抑樓價的一項主要理據，是樓價已與購買力脫節。這種說法自相矛盾，樓價如果與購買力脫節，理應沒有人買得起才是，為何樓市依然交投旺盛，而且價位節節上升(指在政府採取幹預措施前)？
於是，有人指這是大量炒家入市所導致的；為此，政府於兩年前向短期轉讓的炒賣行為徵收15%的額外印花稅；炒家很快在市場上銷聲匿跡，但樓價依然升個不停。
於是又有人指這是大量內地買家來港投資造成的，於是政府又引入買家印花稅，專門針對非港人的外來買家，但樓價的升勢依然未阻。
於是，人們又把矛頭指向那些本地投資者，認為有些人已有樓住，還要買第二間樓，搶走了用家買樓的機會，要連這種行為也加以懲罰。政府於是向第二次置業的人士徵收雙倍印花稅，然而，樓市仍在高位徘徊，沒有明顯向下調整。
照道理，在這麼多不同形式的印花稅的遏抑下，樓市中大部分非自用的買家都不會入市，餘下來的基本上都是真正的用家，而他們竟一樣買得起。這說明甚麼呢？這表示：即便沒有炒家與內地投資者，用家中仍有一部分可以有足夠的購買力去支撐樓市。因此，不能說樓價與購買力脫節。
現實是現時樓價仍有用家買得起，否則市場上何來成交？只不過並非所有人都買得起。這在每年只有一萬多、二萬個私樓的社會是正常的。香港還有四成多住戶未有買樓，共有一百多萬個家庭都想有機會買得起樓。如果供應只有二萬個，該如何分配呢？如果用市場機制去分配，就該由這一百多萬戶中購買力最強的先買。因此，樓價反映的是這批能力強的人的購買力，不用反映所有未買樓的人的購買力。
香港樓價不斷上升，反映社會上有人向上流動，每年都有新的一批人達到負擔得起樓價的能力。只要達資格的人多過供應量，樓價就會進一步上升，以篩選哪一部分人有資格先買。
如果某年經濟不景，新達到有資格買樓的人少於該年的供應量，那樓價就得下跌，否則供應量就無法全部消化。香港的空置率低，每年的新盤大部分都賣得出，反映樓價未有與購買力脫節。
社會上有一部分意見認為，政府有責任把樓價壓到大部分人都買得起的水平，這根本不切實際。若果這麼多人都買得起，那這麼少的供應該賣給誰好呢？
居屋是用抽籤的方法，如果私屋也用抽籤的方法來分配，那賺錢賺得多也沒有用。人們便會失去努力工作求上進的動力。屆時，人人只能寄望政客能為他們制定出一些對他們有利的分配措施，而沒法透過自己的努力去爭取更好的生活。這不是香港人最想看到的景況。
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