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2013年9月13日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年9月13日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年9月13日

新盤凍結早已完,靚價居屋尾班車

昨天新鴻基地產宣佈業績,由於去年賣樓收益下降,雖然租金收入有所上升,但拉上未能補下,結果盈利錄得倒退。由於新地是6月30日年結,所以2013年上半年追不到數,已經追無可追;但其他大發展商如長實,是12月31日年結,所以雖然長實上半年賣樓比較少,但還是可以透過在餘下的幾個月急起直追。

至於發展商為甚麼在上半年少賣樓呢?當然不是因為3D辣招,而是由於一手住宅銷售條例,發展商和物業代理仍未適應新例要求,所以只有很少樓盤推出,隨著現在市場接受新的遊戲規則,樓還是要賣的,尤其是那些12月結的發展商,正好把握機會急急推盤,可以預期未來數月,他們將輪流推盤。

那麼,這就解釋了在3D辣招之下,之所以成交雖然大跌,但樓價指數仍然能在高位徘徊的根本原因:一來因為3D凍結了二手盤;二來發展商也暫時按兵不動,所以市場沒有出現供過於求。一旦連環推新盤,供應量就會增加,那麼,就讓市場告訴大家將會有甚麼事發生吧!

筆者曾說居屋長年跑輸大市,但是有一段時間居屋樓價卻又節節上升,那又作何解釋?原因還不簡單:一來因為自2002年孫九招之後,沒有半個新居屋盤興建,到今年為止最後一批舊居屋賣完了,所有對於居屋的需求,就要由已建成居屋來滿,無形中新居屋的供應補凍結;二來不用說大家都知,就是「白居二」效應,相信都不用筆者多說。

「置安心」在綠悠雅苑出售後已胎死腹中,房協的深水?「五個喜」也是當作私樓出售。第一批新居屋最快在2015年落成,由於樓花期可以長達30個月,理論上2015年的居屋明年已可以出售樓花。現時第一批5,000個「白居二」已被消化,未來是第二批,有可能是靚價出售居屋的尾班車,居屋業主如果不是想著自住,就要早為之計。

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