趣遊樓市 - 脫苦海 2013年9月16日
置業信箱──如何安排兩個人持有物業？
問：我和男朋友計劃結婚，佢屋企人話可以出首期，由我地供。因為佢收入比我高，所以諗住佢七我三咁供樓，聽人講有所謂「長命契」，係唔係可以寫明「三七分賬」？而佢屋企人出首期，會唔會因為咁比人爭左層樓？
答：如果物業由多於一人持有，主要有兩種形式，其中一種是聯權共有(Joint Tenant)，俗稱「長命契」；另外一種是分權共有(Tenant in Common)
聯權共有，必須符合「四個U」的條件：
Unity of Title：必須以同一份產權文件取得業權
Unity of Time：必須同一時間取得業權
Unity of Interest：物業權益必須均等
Unity of Possession：各方可佔用同樣整個物業
之所以叫做長命契，因為業權的繼承是「鬥長命」的，只要其中一方死亡，另一方就無需經過任何遺產繼承手續，自然地佔有餘下的業權。
筆者曾聽過一個極端的例子，就是一對夫婦同時遇上車禍，其中女方當場身亡，男方也因重傷經搶救後死亡，那麼遺產怎樣處理呢？應該是以死亡的先後次序作準：男方先自然繼承了女方的業權，然後以男方的遺產一部份作為處理。當天筆者在律師樓聽到這個案例，心有??然。
長命契只可以有均等的權益，所以你要做長命契的話，就不能以比例分佈。另一個要點是，買賣必須要由兩人簽署方為有效，如果雙方有糾紛，或者出售時簽了臨時買賣合約後，其中一人身亡，正式合約會因無法由兩人簽署而導致無法履行合約。
分權共有則只需要符合「一個U」，即Unity of Possession：各方可佔用同樣整個物業，各方可以分開產權文件、先後取得業權、權益可以不均等。以你的例子如果想以「三七分賬」，甚至男方佔79%(三成首期加上七成按揭的70%)，女方佔21%也可以。雖然業權不均等，但任何一方都有權佔用整個物業，而且分權共有可以只出售自己所佔的部份，而無需要各方都同意出售。
至於要預防被爭產，除了要注意業權持有的名義外，最好就是保留購買物業支付的證明文件，例如支付首期的支票副本，供樓自動轉賬的紀錄之類。以前試過有案例，雖然男女雙方都有名，但由於其中一方無法出具支付的證明，被法庭判令業樣全歸另外一方。
所以千萬不要以為「加個名」就一勞永逸，應該保存與物業相關的文件副本，甚至是一些「逆權侵佔」官司的重要證據。
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