談國論企 - 黎偉成 2013年11月20日
即市新聞
20/11/2013 10:13
《談國論企－黎偉成》三中全會未言及房地產顯漸臻健康穩定階段
《談國論企》中共中央十八屆三中全會及中國國務院常務會議未有言及房地產問題，可解讀
為住宅樓宇市況漸步最近多年來政策之健康穩定成長階段，更會受惠於(ｉ)國務院料會先進行
全國以至不同地方的全面規劃，始逐步改變’一孩’人口政策，故家庭的居住面積需求擴大，(
ｉｉ)城鎮化的發展開拓房地產的新市場，和(ｉｉｉ)新建與二手住宅樓價之升已出現銷售額
度及面績皆回落的調節。相信中國政府今後仍按供求關係在有需要時適度調控房地產市場。
房地產政策屬各國長期政策和以穩為主
境內外一眾對三中全會通過之《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》，未有論
及以住宅為主的房地產問題，我按市場的實際情況和變異所作出的解讀和結論為(１)房地產無
疑是包括中國在內的任何國家或地區的長期調控項目，而中國國務院於過去好幾年的治理房地產
基調為要使之健康及穩定發展，故《決定》未有提及，啟示性該為樓市基本上納入相對健康及穩
定的成長軌道，由是未必有需要作出全面深化改革；更是重要之處為(２)商品住宅房價格之變
異，造成供求關係呈現可預期的良性和有序的調節。
來自國家統計局的數據，最是惹人注目者當然為(一)商品房中(Ａ)商品住宅的銷售額於
１－１０月份累計達５﹒１４８５萬億元的同比增長即使為３２﹒６％，唯是１－９月份
４﹒５４３７萬億元的３４﹒５％、１－８月份３﹒８５２６萬億元的３５﹒７％和１－７月份
３﹒３３８萬億元的３９﹒９％等幾個月的漲幅，以及１－６月份２﹒８２１５萬億元的４６％
和１－３月份激增的８７﹒２％等。
以至(Ｂ)銷售面積於１－１０月份累計８﹒５７２１萬平方米和同比增長２２﹒３％，低
於１－９月份７﹒５３４３億平方米的漲幅２３﹒９％約０﹒６個百分點，而１－８月份的
６﹒３４０７億平方米之升幅為２４﹒４％、１－７月份５﹒４７４８億平方米增２７﹒１％、
１－６月份４﹒６１億平方米的３０﹒４％、１－５月份３﹒５１６６億平方米之３７﹒６％漲
幅、１－４月份２﹒６８３４萬億平方米的４１﹒１％漲幅及１－３月份之數４１﹒２％。
＊商品住宅房呈滯銷＊
由是可以解讀得出的結論，是：商品住宅房的銷售無論從所涉的額度以至面積，均出現逐步
回落之勢，大有每下愈況之概。
滯銷之因，顯然與樓價累計升幅實在可觀有關。據國家統計局的(二)７０個大中城市住宅
中的(甲)新建商品住宅(不含保障性住房)於２０１３年１０月份的同比累計增長最高者達
２１﹒４％，較９月份的２０﹒６％多增０﹒８個百分點，而９月份相對於８月份的１９﹒３％
漲幅更多增１﹒３個百分點，而８月份比７月份之１８﹒３％多增１個百分點，漲幅有所擴大，
和７月份則較６月份之最高１６﹒７％漲幅所多增１﹒６個百分點、６月份的月環比增１﹒２個
百分點、５月份之最高１５﹒５％月環比升１﹒８個百分點、４月份的１３﹒７％漲幅多增
２﹒５個百分點，餘者之漲幅為３月份達１１﹒２％、２月份為８﹒２％、１月份僅４﹒７％等
，均高於２０１２年１２月最高漲幅２﹒４％；’最低’為下降１﹒５％，多於９月份的
１﹒８％和低於８月份之２﹒３％。
＊住宅銷售拉動價格增長續放緩乃供求使然＊
(乙)二手住宅價格同比上漲的城市中，漲幅最高者達１９％，較９月份１７﹒８％的幅度
多增１﹒２個百點，而９月份比８月份的１６﹒４％多增１﹒４個百分點，餘者為：８月份月環
比多增１﹒１個百分點，７月份的１５﹒３％月環比升１﹒２個百分點，６月份的１４﹒１％月
環比亦多增１﹒３個百分點、５月份１２﹒８％所多增１﹒９個百分點，而４月的漲幅為
１０﹒９％漲幅點、３月份９﹒１％、２月份及１月份之漲幅分別為未超過６﹒７％及６％。
綜合而言，我之解讀為：新建及二手住宅累計升幅可觀，對購買力造成衝擊，使銷情漸淡，
房地產開發商亦每多削價求售，薄利多銷，爭取穩定業績表現。
估計商品住宅房(三)銷情與價格於未來一段時間只是出現有序和緩步向下調整之勢，理由
為(ｉ)待售面積於１０月底時累計達２﹒９７７４億平方米和同比增加４０﹒７％，高於９月
底時２﹒９３２６億平方米的漲幅４０﹒５％；(ｉｉ))住宅竣工面積於１０月底時達４﹒６
３９５億元平方米同比減少０﹒８％，即使不及９月底時之僅增１﹒４％，所涉面積明顯多於上
月所達的達４﹒１１７億平方米；(ｉｉｉ)新開工面積於１－１０月份累計１１﹒４億平方米
的同比增長５﹒２％，又低於１－９月份１０﹒６０５５億平方米的６﹒４％漲幅。
但住宅商品房的(四)後向特別是中長期的前景值得憧憬，可從三中全會的多個環節印證此
說非虛：(１)加大發展城鎮化的發展力度，相信會推動不少新城鎮的發展，住宅、商業以至各
類物業建設，該如雨後之春筍陸續湧現，有利於房地產開發商發掘新的投資項目；(２)「一孩
政策」之逐步取締，會使家庭的居住面積需求擴大，以小換中、以中換大等換樓活動漸趨活躍，
可以想見。由是房地產市場並不是境內、外一眾信言旦旦之所謂’打壓’，而是在政策上扶持合
理的房地產建設和投資，打壓者當然是炒賣活動。
估計商品住宅房於未來一段時間因新的供應面積有限，價格有可能有序緩步向下調整。一而
再建議政府繼續採取抑制樓市投機性買賣活動、適度支持開發商的的正常買地和蓋建樓宇的投資
，平衡樓市的供求關係，作為穩定樓市長期政策。《資深財經評論員黎偉成》
(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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