從囍匯想起名鑄
近來最搶眼的新盤，莫過於灣仔囍匯。公佈開售首批220個後，市傳收票達4,000張，超額約18倍，而開售不足四小時全數沽清，暫時成為今年最受歡迎的新盤。就以傳媒報導，很多社交界名人都有出動，甚至有多時未有高調入市的物業投資者都有出場。
這個盤有很多賣點，比如位處灣仔鬧市中心，鄰近灣仔站，又可以打通灣仔南北兩個商業板塊，屋苑自設購物商場，並且全屋苑單位數達1,299個，超過現時全區最多單位灣景中心的936個，成為灣仔區的龍頭屋苑。
這樣的場面，就令筆者想起尖沙咀名鑄，當日也是幾乎社交界名人總動員撐場，不過樓價的走勢就差強人意，就以中原地產的走勢圖看，由2011年末至今兩年，成交呎價都沒有多大的變幅。同期中原指數由98.13點上升到現在的120.13點，升幅22.4%。
而今年五月市傳有城中望族以公司轉換型式蝕讓名鑄，兩個單位帳面共蝕200多萬，連同駛費計算的話，蝕的只會更多。
當然大家可以理解到，由於當時的新樓溢價較高，動輒達兩三成之多，那麼大市升兩成，接近平手離場屬可理解的範圍，不過就會令人覺得，既然明知要貴得多，那又為甚麼要買新盤？
若大家有留意，近期數個新盤，發展商場高調強調，這樣又有折扣，那樣又有折扣，所以買家真正付出的，並沒有反映在成交價之上，以前甚至有買單位送車位。又或者加少少樓價然後大幅回贈，變相令到買家可以用較低的首期入市，至於發展商旗下的財務機構以九成按揭甚至九五按作招徠，亦所在多有。
以名鑄或囍匯這類市中心大樓盤，的確是有長遠的價值，就以灣仔兩個市區重建項目的樓價走勢看，多少都能跑贏大市。
不過要大大跑贏，則要多一點時間，以消化新盤溢價，以下是另一個樓齡較高的灣仔區屋苑的走勢圖：
市區盤的價樓雖然有商業價值支撐，不過就要面對交通和社區發展成熟，已經沒有多少的改善空間，沒有「從無到有，從少到多」的發展潛力，自然就不及「山雞變?凰」的郊區盤了！
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