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2013年12月18日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年12月18日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年12月18日

城市結構大重組(十):西貢區
西貢被稱為香港的後花園,綿延的海岸、翠綠的郊野公園、廣闊的地質公園、漁村和海鮮。這只是西貢的一面,另一面是廿多年來發展出來的將軍澳新市鎮,幾乎所有在平地的屋苑都是填海得來。不過,筆者要帶大家去看西貢的第三面,就是新興的豪宅市場。

根據《香港物業報告2013》,全港私人住宅總存量1,117,900個中,只有85,600個實用面積大於100平方米(約1,067平方呎),只佔總體的8%。而由於政府近年推出多幅限呎地,用行政手段迫使發展商興建更多的中小型單位,大單位的新供應將持續走低。至於一座一戶,不包括700或1,400呎的套丁屋,供應就更少,以下是全港主要獨立屋式屋苑的數據:南區富豪海灣139

離島區愉景灣323
元朗區錦繡花園5,018
加州花園980
加州豪園424
四季名園244
四季雅苑112
四季豪園104
北區天巒330
大埔區康樂園1,191
比華利山別墅535

西貢區匡湖居463
合計9,863
扣除三十多年前由加拿大地產發展的錦繡花園和康樂園,樓齡沒有那麼舊的獨立屋只有3,654座,可見這類物業供應的緊張程度。現時西貢的村屋,呎價動輒萬多兩萬,不過很多都是700呎一層的丁屋,一座三層就是2,100呎。政府亦嚴格規範套丁行為,即使是原居民男丁申請自行興建丁屋,手續也極之繁複,費時甚久。

現時西貢區除了將軍澳的高密度住宅之外,未來也有獨立屋式屋苑的供應,現時科大附近的大埔仔,正興建680座獨立屋的項目,連同其他的鄉郊發展地皮,大約可提供1,700座獨立屋:



眾所周知,西貢鄉郊地方缺乏購物地方,除了驅車到西貢墟或直出觀塘之外,更為近便的當然就是將軍澳,但整個將軍澳只有坑口站公共運輸交匯處容許綠色的士上落客,無形中對於這群高收入社群成為最近便的購物之處。

回說將軍澳,除了現時將軍澳站以南的多幅地皮外,就是日出康城和石角路三個供應區:



一計之下,將軍澳南的未來供應是7,629夥,日出康城是16,104夥,石角路是3,378夥,總供應是27,111夥,表面上供應甚多,可是日出康城餘下的14,456夥招標無期,在五年內的實際供應是12,655夥,平均每年是2,531夥,並不是想像中大,除非進一步開山填海,十年後將開發殆盡。

西貢的軟肋是缺乏產業和就業機會,將軍澳工業?可能已經是主力,未來亦沒有產業發展計劃,形成依賴對來交通和就業機會。現時除了港鐵將軍澳線之外,計劃中的有將軍澳跨海大橋、藍田隧道,以及經T2幹線及中九龍幹線到油麻地,如計劃完成,由將軍澳出九龍西,是一小時以內的事,不過很多年後才落成。

所以,短期內將軍澳樓價將因供應量多及基建未完成而未能有突出表現,但五至十年後,當供應封頂,交通幹線陸續完成,將會有另一翻境像。

在十年後,西貢區的城市結構將會是:
主要商業區:坑口站、將軍澳站
高級住宅:西貢鄉郊獨立屋式屋苑
中級住宅:各大中型屋苑
平民住宅:公營房屋
產業:工業?資訊及傳媒業、本土消費業
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