城市結構大重組(十)：西貢區
西貢被稱為香港的後花園，綿延的海岸、翠綠的郊野公園、廣闊的地質公園、漁村和海鮮。這只是西貢的一面，另一面是廿多年來發展出來的將軍澳新市鎮，幾乎所有在平地的屋苑都是填海得來。不過，筆者要帶大家去看西貢的第三面，就是新興的豪宅市場。
根據《香港物業報告2013》，全港私人住宅總存量1,117,900個中，只有85,600個實用面積大於100平方米(約1,067平方呎)，只佔總體的8%。而由於政府近年推出多幅限呎地，用行政手段迫使發展商興建更多的中小型單位，大單位的新供應將持續走低。至於一座一戶，不包括700或1,400呎的套丁屋，供應就更少，以下是全港主要獨立屋式屋苑的數據：南區富豪海灣139
離島區愉景灣323
元朗區錦繡花園5,018
加州花園980
加州豪園424
四季名園244
四季雅苑112
四季豪園104
北區天巒330
大埔區康樂園1,191
比華利山別墅535
西貢區匡湖居463
合計9,863
扣除三十多年前由加拿大地產發展的錦繡花園和康樂園，樓齡沒有那麼舊的獨立屋只有3,654座，可見這類物業供應的緊張程度。現時西貢的村屋，呎價動輒萬多兩萬，不過很多都是700呎一層的丁屋，一座三層就是2,100呎。政府亦嚴格規範套丁行為，即使是原居民男丁申請自行興建丁屋，手續也極之繁複，費時甚久。
現時西貢區除了將軍澳的高密度住宅之外，未來也有獨立屋式屋苑的供應，現時科大附近的大埔仔，正興建680座獨立屋的項目，連同其他的鄉郊發展地皮，大約可提供1,700座獨立屋：
眾所周知，西貢鄉郊地方缺乏購物地方，除了驅車到西貢墟或直出觀塘之外，更為近便的當然就是將軍澳，但整個將軍澳只有坑口站公共運輸交匯處容許綠色的士上落客，無形中對於這群高收入社群成為最近便的購物之處。
回說將軍澳，除了現時將軍澳站以南的多幅地皮外，就是日出康城和石角路三個供應區：
一計之下，將軍澳南的未來供應是7,629夥，日出康城是16,104夥，石角路是3,378夥，總供應是27,111夥，表面上供應甚多，可是日出康城餘下的14,456夥招標無期，在五年內的實際供應是12,655夥，平均每年是2,531夥，並不是想像中大，除非進一步開山填海，十年後將開發殆盡。
西貢的軟肋是缺乏產業和就業機會，將軍澳工業?可能已經是主力，未來亦沒有產業發展計劃，形成依賴對來交通和就業機會。現時除了港鐵將軍澳線之外，計劃中的有將軍澳跨海大橋、藍田隧道，以及經T2幹線及中九龍幹線到油麻地，如計劃完成，由將軍澳出九龍西，是一小時以內的事，不過很多年後才落成。
所以，短期內將軍澳樓價將因供應量多及基建未完成而未能有突出表現，但五至十年後，當供應封頂，交通幹線陸續完成，將會有另一翻境像。
在十年後，西貢區的城市結構將會是：
主要商業區：坑口站、將軍澳站
高級住宅：西貢鄉郊獨立屋式屋苑
中級住宅：各大中型屋苑
平民住宅：公營房屋
產業：工業?資訊及傳媒業、本土消費業
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