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2014年1月8日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月8日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月8日

4321資產分配法
報導中原地產施永青先生又沽出物業套現,這類消息最近一年時有所聞,往往被市場詮釋為睇淡後市。早前筆者參觀一研討會,期間施先生現身說法,解釋這樣做的原因及背後的理由。

施先生說出一個「4,3,2,1」投資組合理念,作為分配投資組合管理(portfolio management)的方法,分佈如下:

40%物業相關資產
30%證券投資
20%債券及外幣
10%貴金屬
由於近幾年物業市道上升,當物業資產升值,而其他投資未能跟上的話,就會令到物業投資的比重上升,比如由40%上升到60%,隔一段時間就需要出售物業,轉為購買其他資產。出售物業,並不一定是由於睇淡樓市,而是要平衡投資組合的成份。

施生老本行就是物業,所謂不熟不做,自然是地產佔一大部份;證券可以收息,在香港更是免稅的;債券及外幣也可以提供利息收入;而貴金屬如黃金則是一種保險。

這種投資組合的設計,目標是平衡風險,而不是爭取最高的回報,因為回報價隨著分散而降低。對於已擁有一定數量資產人仕來說,追求回報最大化已不是最重要,因為即使是一個略低的回報率,已經是一個大數額。比如1,000萬資產,3%回報已是每年30萬,但10億資產的話,只要損失5%已經是5,000萬元。所以資產值去到某一個規模,就要將平衡風險放在一個更高的優先次序。

資產大到要避險重要過回報的人,自有專家為他們策劃,但對於我們一般的小市民,就未必可以使用這個方法。一個物業閒閒地都數百萬,沒有數千萬資產亦不會用到這個方法。

尤其是在計算資產組合時,要想清楚要計算的不是資產總值(total asset value),而是資產淨值(net asset value),舉個例子,一般人會有一層自置物業,一些股票,一些現金和外幣,一點金飾之類,用兩種不同方法會計算出不同的比重出來:

物業:400萬(欠銀行250萬)
股票:300萬
現金和外幣:200萬
黃金:100萬
如果用資產總值去計,剛好就是40%, 30%, 20%, 10%,但是用資產總值去計就完全是兩回事:

物業:13%
股票:40%
現金和外幣:26.7%
黃金:13.3%
由於一般人購買物業都會動用按揭,所以減去銀行的負債後,無論資產或物業淨值都會減少,變相令到物業佔整個投資組合的比重大降。不過事實上,樓價的升跌值由於槓桿的關係,會出現放大的情況。比如樓價由400萬下跌10%,市值是360萬,但資產淨值由150萬下跌到110萬,跌幅達26.7%!

所謂水能載舟,亦能覆舟,過去幾年因樓價上升而水漲船高,到物業的比重大增時減持,即使樓價再升而賺少了,但同時降低樓價下跌時的風險,從而達到平衡風險。所以,重組投資組合,充其量是一種財務安排,未必一定是由於淡後市。

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