趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月8日
4321資產分配法
報導中原地產施永青先生又沽出物業套現，這類消息最近一年時有所聞，往往被市場詮釋為睇淡後市。早前筆者參觀一研討會，期間施先生現身說法，解釋這樣做的原因及背後的理由。
施先生說出一個「4,3,2,1」投資組合理念，作為分配投資組合管理(portfolio management)的方法，分佈如下：
40%物業相關資產
30%證券投資
20%債券及外幣
10%貴金屬
由於近幾年物業市道上升，當物業資產升值，而其他投資未能跟上的話，就會令到物業投資的比重上升，比如由40%上升到60%，隔一段時間就需要出售物業，轉為購買其他資產。出售物業，並不一定是由於睇淡樓市，而是要平衡投資組合的成份。
施生老本行就是物業，所謂不熟不做，自然是地產佔一大部份；證券可以收息，在香港更是免稅的；債券及外幣也可以提供利息收入；而貴金屬如黃金則是一種保險。
這種投資組合的設計，目標是平衡風險，而不是爭取最高的回報，因為回報價隨著分散而降低。對於已擁有一定數量資產人仕來說，追求回報最大化已不是最重要，因為即使是一個略低的回報率，已經是一個大數額。比如1,000萬資產，3%回報已是每年30萬，但10億資產的話，只要損失5%已經是5,000萬元。所以資產值去到某一個規模，就要將平衡風險放在一個更高的優先次序。
資產大到要避險重要過回報的人，自有專家為他們策劃，但對於我們一般的小市民，就未必可以使用這個方法。一個物業閒閒地都數百萬，沒有數千萬資產亦不會用到這個方法。
尤其是在計算資產組合時，要想清楚要計算的不是資產總值(total asset value)，而是資產淨值(net asset value)，舉個例子，一般人會有一層自置物業，一些股票，一些現金和外幣，一點金飾之類，用兩種不同方法會計算出不同的比重出來：
物業：400萬(欠銀行250萬)
股票：300萬
現金和外幣：200萬
黃金：100萬
如果用資產總值去計，剛好就是40%, 30%, 20%, 10%，但是用資產總值去計就完全是兩回事：
物業：13%
股票：40%
現金和外幣：26.7%
黃金：13.3%
由於一般人購買物業都會動用按揭，所以減去銀行的負債後，無論資產或物業淨值都會減少，變相令到物業佔整個投資組合的比重大降。不過事實上，樓價的升跌值由於槓桿的關係，會出現放大的情況。比如樓價由400萬下跌10%，市值是360萬，但資產淨值由150萬下跌到110萬，跌幅達26.7%！
所謂水能載舟，亦能覆舟，過去幾年因樓價上升而水漲船高，到物業的比重大增時減持，即使樓價再升而賺少了，但同時降低樓價下跌時的風險，從而達到平衡風險。所以，重組投資組合，充其量是一種財務安排，未必一定是由於淡後市。
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