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2014年2月25日 星期二

施永青 am730C觀點 2014年2月25日

施永青 am730C觀點 2014年2月25日

C觀點 - 施永青
辣招通過後的樓市
2014年02月25日


樓市跌幅料不會太大。(資料圖片)



上周五,當立法會仍在為額外印花稅與買家印花稅進行三讀辯論的時候,有記者致電給我,說政府可能不夠票,辣招可能通不過;還問我,若是真的這樣,樓市會怎樣反應?

我告訴他,這個假設根本不成立。因為推行辣招有民意支持,香港的議員甚少敢逆民意而行,辣招一定可以通過。結果,反對派只是找一個枝節問題離場抗議,並沒有留下來投反對票。他們說,不支持政府未經立法會審核,就實行徵稅。但如果這項原則真是這麼重要的話,為何初徵額外印花稅時(曾蔭權年代),他們卻默不作聲?反對派旨在展示實力罷了。

不難預期,遲些立法會審核雙倍印花稅的時候,雖會有波折,但最終還是會通過的。此後,香港的物業流轉,將會處於嚴重的被阻塞狀態,以前一、兩個月就可以放出去的盤,可能要放三、五個月;較冷門的,就更難說了。

套現能力是影響資產價格的一項重要因素;失去靈活性,就會失去投資者的偏好。因此,在辣招未被撤回之前,資金將逐步從物業市場撤離,導至樓價亦只能拾級而下。從這個角度來看,以辣招去壓樓價是成功的;但全港小業主都得為此而付出代價。

由於香港有六成小業主已供完樓,而餘下來的,供樓的錢也只不過佔他們的實際收入三成左右,所以小業主承受的財政壓力都不會很大。在這種情況下,自住的小業主與手上收租物業不多的小業主,都不會傾向在這個對賣方不利的環境下賣樓。加上美國的低息周期還會持續,所以我預期地產市場不會出現恐懼性拋售,但緩步下跌則無可避免;全年的跌幅大約只有10%左右。

至於一手市場,發展商承受的壓力會比小業主大。隨著樓宇的落成期愈來愈接近,發展商就有盡快銷售的壓力,否則利息支出會愈積愈多,影響整個項目的盈利。當後市還有機會回升的時候,或會有發展商傾向守住價位;但辣招通過後,發展商對後市已失去寄望,守已沒有意思。因此,我認為未來發展商減價的步伐會加快。尤其是那些要依賴大陸客與投資客的樓盤,跌幅會較有用家支持的中小型住宅大,全年的跌幅可達成半至兩成。

在這種情況下,一二手市場的價差會逐步收窄,一手樓已無法維持原有的溢價,買家會流向一手市場,導至二手市場的套現能力更弱。要套現的小業主應及早放盤,並把要價訂得有吸引力一些。

至於那些持貨過多,借貸過重的投資者,就更加不應猶豫了,應盡快減持至一個安全比例,要經常性收入也夠供樓,而不是要依賴積蓄才夠供樓,這樓才有條件守下去。

幸好,現時有供樓壓力的投資者不多,所以我雖然預期樓市會跌,但跌勢不會過急,跌幅亦不會太大。

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