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2014年5月5日 星期一

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年5月5日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年5月5日

康城地價回到過去?
新地奪得港鐵將軍澳日出康城4期發展權,補地價涉及27.1億,平均每呎樓面地價2,059元。翻查紀錄,日出康城已批出的四期的樓面地價如下:

批出日期
期數
樓面地價
2005年1月
1期
1,541元/呎
2006年1月
2期
2,418元/呎
2007年11月
3期
2,410元/呎
2014年4月

4期
2,059元/呎
是次批出的樓面地價,甚至比2006年第二期更低,可謂回到過去。當然,也要考慮地盤位置離距港鐵站稍遠,而且現時限發水10%,即是實際上可建的樓面面積比以前少。不過更現實的是日出康城的樓價大大跑輸給同區住宅。

將軍澳的面積較大,港鐵站共有五個,而康城站是一個分支站,與坑口寶琳屬不同線,現時是以「3+1」安排,即每三班到寶琳列車,才有一班到康城列車,所以樓價的表現就不是同區那麼簡單。

以下是2010年至今,位於將軍澳站的將軍澳中心,以及位於康城站的日出康城的樓價比較。在2010年時,兩個屋苑的實用呎價均為6,000元左右,可是去到2013年樓價高峰期,將中樓價已升至11,000元,但康城只是大約8,500元,兩者出現三成的差價。



正因為交通及樓價上的差異,發展商就只價以折讓價投地,何況港鐵項目是要與港鐵分成,自然就比一般投標的地價更低。回顧新地在將軍澳站以南的各幅地,也遠比今次投標為高:

地盤
樓面地價
66B1
4,628元/呎
66A
3,935元/呎
66C1
4,009元/呎
66D2
4,517元/呎
與其說新地出價低,不如想想為甚麼之前已獲得三期發展權的長實出手更低,而長實在康城附近的石角路有三個發展項,其中地盤A峻瀅的售價比康城還要低,可見招標價低,是條件所限,亦說明了港鐵在六年來不招標日出康城項目,現在也要面對現實。

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