網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2014年6月13日 星期五

國際視野 - 王冠一 2014年6月13日

國際視野 - 王冠一 2014年6月13日

環球樓市 過熱警鐘 2014-06-13
國際貨幣基金組織(IMF)最新報告警告,不止中國,加拿大、巴西、土耳其等國皆出現樓市泡沫,提醒各國政府應及早商議對策,避免樓市重演1990年的日本、2007年美國次按風暴、2008年的愛爾蘭般崩盤,一發不可收拾。

日前才有世界銀行經濟增長放緩之分析,今天論到IMF的樓市威脅經濟論。環球經濟增長,會否是危在旦夕?還是只是這些機械危言聳聽?

過去一年,全球樓價指數所調查的52個國家中,有33個國家的樓價上升。全球樓價按年升3.1%,當中新興市場的樓價升幅最為顯著。

截至去年第四季,全球樓價升幅最大的國家/地區分別為菲律賓(+10%)、香港(+10%)、新西蘭(+9%)、中國(+9%),巴西(+7%),緊隨其後的是土耳其、美國、澳洲。

樓價的高與低,其實可以按家庭收入與租金回報量化。樓價相對入息比例高於平均值最嚴重的國家,排名為比利時(逾40%)、加拿大(33%)、澳洲、新西蘭、法國。樓價相對收入比例愈高,象徵國民置業愈難。日本及南韓的青年則較幸福,兩國的樓價相對入息比例,均低於長期均值40%。

IMF統計指出,2013年第四季樓價與租金比例高出平均值最多的是加拿大、新西蘭、挪威、比利時、澳洲、芬蘭。樓價高,而租金回報低,將導致希望賺租金收入的投資者,不得不打退堂鼓。

以榜首的加拿大為例,樓價佔家庭入息 (Price-to-income Ratio)高於長期均值 33%,樓價相對租金 (Price-to-rents Ratio),更高出長期均值87%,豈不損害投資者置業的意慾,降低樓市承接力?

IMF認為,許多國家的樓價已經超出歷史平均水平,再上揚定會威脅金融穩定,各國一定要提早約束。撰寫報告的IMF執行副總裁朱民上周建議,目前能夠壓抑樓價的工具包括:收緊按揭成數、提高銀行於高風險貸款方面的資本要求、實施印花稅,以及遏制外資炒賣房地產。他更指出國家不能以未找到確實「有效調控樓價的工具」作藉口,而不採取行動。

樓市看似居高不下,卻又籠罩一股陰霾。投資者霧裡看花,該如何保護自己呢?若如英國般,因人口結構帶動需求,而房屋供應明顯不足,加上政府的補助措施,樓價靠穩理所當然。但如同新西蘭,以及部分新興國進入加息周期,超低息環境有所改變而國民收入卻無大增幅,樓價後續如何?另外,部分國家債務龐大,又會否向業主開刀收稅?釐清能力與風險,慎選置業地區,才是保護財富的不二法門。

王冠一
國際視野 - 王冠一 舊文