國際視野 - 王冠一 2014年6月13日
環球樓市 過熱警鐘 2014-06-13
國際貨幣基金組織(IMF)最新報告警告，不止中國，加拿大、巴西、土耳其等國皆出現樓市泡沫，提醒各國政府應及早商議對策，避免樓市重演1990年的日本、2007年美國次按風暴、2008年的愛爾蘭般崩盤，一發不可收拾。
日前才有世界銀行經濟增長放緩之分析，今天論到IMF的樓市威脅經濟論。環球經濟增長，會否是危在旦夕？還是只是這些機械危言聳聽？
過去一年，全球樓價指數所調查的52個國家中，有33個國家的樓價上升。全球樓價按年升3.1％，當中新興市場的樓價升幅最為顯著。
截至去年第四季，全球樓價升幅最大的國家/地區分別為菲律賓(+10%)、香港(+10%)、新西蘭(+9％)、中國(+9％)，巴西(+7％)，緊隨其後的是土耳其、美國、澳洲。
樓價的高與低，其實可以按家庭收入與租金回報量化。樓價相對入息比例高於平均值最嚴重的國家，排名為比利時(逾40%)、加拿大(33％)、澳洲、新西蘭、法國。樓價相對收入比例愈高，象徵國民置業愈難。日本及南韓的青年則較幸福，兩國的樓價相對入息比例，均低於長期均值40%。
IMF統計指出，2013年第四季樓價與租金比例高出平均值最多的是加拿大、新西蘭、挪威、比利時、澳洲、芬蘭。樓價高，而租金回報低，將導致希望賺租金收入的投資者，不得不打退堂鼓。
以榜首的加拿大為例，樓價佔家庭入息 (Price-to-income Ratio)高於長期均值 33%，樓價相對租金 (Price-to-rents Ratio)，更高出長期均值87％，豈不損害投資者置業的意慾，降低樓市承接力？
IMF認為，許多國家的樓價已經超出歷史平均水平，再上揚定會威脅金融穩定，各國一定要提早約束。撰寫報告的IMF執行副總裁朱民上周建議，目前能夠壓抑樓價的工具包括：收緊按揭成數、提高銀行於高風險貸款方面的資本要求、實施印花稅，以及遏制外資炒賣房地產。他更指出國家不能以未找到確實「有效調控樓價的工具」作藉口，而不採取行動。
樓市看似居高不下，卻又籠罩一股陰霾。投資者霧裡看花，該如何保護自己呢？若如英國般，因人口結構帶動需求，而房屋供應明顯不足，加上政府的補助措施，樓價靠穩理所當然。但如同新西蘭，以及部分新興國進入加息周期，超低息環境有所改變而國民收入卻無大增幅，樓價後續如何？另外，部分國家債務龐大，又會否向業主開刀收稅？釐清能力與風險，慎選置業地區，才是保護財富的不二法門。
王冠一
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