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2014年6月25日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年6月25日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年6月25日

打開中長期供應的缺口
近月新盤銷售回勇,就以過去周末計,涉資達60億,個別新盤更錄得約200個成交。相反二手市場仍然淡靜,十大屋苑部份甚至捧蛋完場。

這種情況不難理解,因為當新盤出籠,經紀就會傾向介紹新盤,反正工作是落咀頭然後入票等抽獎,不用像二手市場那樣,又要有盤,又要帶睇樓,工作量更多。而且因為特別印花稅令到二手盤源大減,就算有客想搵盤,都是可遇不可求。

站在經紀的立場,一手盤或二手盤,都是促成生意收傭金,但對於整體市場來說,二手市場是一買一賣,一個二手盤被買了,同時也釋放出來另一個購買力;而一手盤則是錢入了發展商袋,市場總體的購買力就會被消耗掉。

比如一手市場賣了60億物業,市場上的購買力就減少了,當然在短時間內是不會被察覺的,但現時積壓待售的新盤有過萬個。以土地註冊署2014年首4個月一手合約平均值925萬計,潛在將有超過925億元流入發展商;即使整體合約平均值623萬計,也涉及超過623億元。

很多人忽略過去數年的大升市,是得力於一手供應偏低,尤其是居屋是因為十年都沒有新落成,再加上白居二的影響,才有顯著的升幅。從2010年開始每月都有地賣,然後施工量上升,未來將是落成量上升,之所以可供售賣樓花沒有上升,部份原因是發展商臨到落成才賣樓,例如爾巒和瓏門,大家可留意發展商何時大舉出售較遠期樓花。

筆者也聽過業內人士說,由於建築成本上升,以及近期建築業勞動力緊張,大可以放慢建築進度,這當然也是一針見血之論,關鍵在於政府會否像當年新機場計劃時那樣大量輸入外地勞工。

市民期樓價可以調整,除了期望加息之外,中長期供應也很重要,如果政府一鼓腦兒賣地,卻無法開展新發展區或填海計劃,到土地儲蓄真的售罄時,又那裏來新供應?所以東北發展計劃,正是期望為中長期供應打出缺口。

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