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2014年6月4日 星期三

神州樓市 - 程澐 2014年6月4日

神州樓市 - 程澐 2014年6月4日

即市新聞
04/06/2014 10:23
《神州樓市-程澐》各地托市措施頻現,5月成交低位徘徊
《神州樓市》進入5月地方政府各類刺激市場成交的舉措逐步增加。然而,整體市場仍處於

低位徘徊,5月新房與二手房的成交表現出現分化,土地市場熱度也明顯降低。若要打破當前的

市場僵局,唯有量價交換的節奏加快,才能有望帶動成交的複甦。
*定向降準力度加大,樓市微調城市擴容*
5月PMI為50﹒8%,小型企業PMI為48﹒8%,表現明顯不及大中型企業。對此

,國務院召開常務會議部署落實和加大金融對實體經濟的支持,特別指出加大「定向降準」措施

的力度。今年4月25日,央行已就支持「三農」發展對農商行和農村合作銀行開展了「定向降

準」。此次的「定向降準」支持對象擴大至了小微企業範疇,顯示了中央旨在維持穩健的貨幣政

策,通過適時適度預調微調的金融手段,以達到調結構的目的。與此同時,銀監會則表示繼續嚴

控房地產貸款風險,防範個別企業資金鍊斷裂可能產生的風險傳染。
進入5月,各地各類放鬆調控的措施逐步增加。5月30日,海口發布《關於促進房地產市

場健康發展的若幹意見》,本省籍人士購買單套建築面積在120平方米(含)以上的新建商品

住房(含產權式酒店),可申請登記5人落戶;此外,開發資金達到項目工程建設總投資的

25%以上,即可辦理商品房預售許可證。根據中原地產數據顯示,海口目前庫存882萬平方

米,而年銷售面積僅為300萬平方米。雖然新政將有利於擴容市場需求,但在庫存壓力下,政

策無法從根本上解決供求失衡的問題。此外,繼杭州之後,東莞也對降價超過15%的房源限製

網簽。雖然房企可以重新備案,但帶來的時間成本以及對銷售工作的影響不容忽視,這也有悖於

十八屆三中全會所提出的使市場在資源配置中起決定性作用的方向。
*住宅成交走勢分化,土地市場明顯降溫*
5月,住宅市場整體仍處於低位徘徊,新房與二手房的成交表現出現分化。中原監測的54

個城市數據顯示,5月新建住宅合計成交面積2009萬平方米,環比上升7﹒2%,為今年以

來成交量的第二高位(僅次於1月水準)。其中,僅一線城市環比微降,其餘各線城市均環比上

升,二線城市表現最佳,環比上升15﹒7%。然而二手住宅成交較為遜色,5月中原監測的六

大城市二手住宅成交面積約360﹒7萬平方米,環比下降7﹒1%,且為今年以來成交量的第

二低位(僅高於2月水準)。5月新房與二手房成交走勢的分化,或主要由於價格因素所致。新

房市場促銷降價的現像有所蔓延,從一定程度上帶動了部分購房者入市。而二手房業主降價意願

較弱,市場僵持。若要打破目前市場僵局,唯有量價交換節奏加快,才有望帶動後市成交的複甦


上周土地市場雖有高總價地塊成交,但均以底價成交,市場熱度明顯降低。天津七裡地塊由

中冶置業以底價49﹒49億元摘得,折合樓面價14000元╱平米;廣州科學城大體量地塊

由保利城投28﹒6億元同樣以底價摘得,折合樓面價5980元╱平方米。通過對比10家大

型房企過去5年的購地與財務指標,可以顯著發現逆周期購地的房企的財務指標更為優秀。下行

周期時若有足夠的資金獲取優質地塊,或併購優質項目及企業,在上行周期時便能獲取更多的利

潤空間,佔據更大的市場份額。雖然近期對行業看空者居多,但長期支持中國房地產發展的利好

因素並無質的改變。因此,對於有資金實力的房企,應適時利用已經開啟的此輪樓市回調契機。

《中原集團地產研究董事程澐》
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