神州樓市 - 程澐 2014年6月4日
即市新聞
04/06/2014 10:23
《神州樓市－程澐》各地托市措施頻現，５月成交低位徘徊
《神州樓市》進入５月地方政府各類刺激市場成交的舉措逐步增加。然而，整體市場仍處於
低位徘徊，５月新房與二手房的成交表現出現分化，土地市場熱度也明顯降低。若要打破當前的
市場僵局，唯有量價交換的節奏加快，才能有望帶動成交的複甦。
＊定向降準力度加大，樓市微調城市擴容＊
５月ＰＭＩ為５０﹒８％，小型企業ＰＭＩ為４８﹒８％，表現明顯不及大中型企業。對此
，國務院召開常務會議部署落實和加大金融對實體經濟的支持，特別指出加大「定向降準」措施
的力度。今年４月２５日，央行已就支持「三農」發展對農商行和農村合作銀行開展了「定向降
準」。此次的「定向降準」支持對象擴大至了小微企業範疇，顯示了中央旨在維持穩健的貨幣政
策，通過適時適度預調微調的金融手段，以達到調結構的目的。與此同時，銀監會則表示繼續嚴
控房地產貸款風險，防範個別企業資金鍊斷裂可能產生的風險傳染。
進入５月，各地各類放鬆調控的措施逐步增加。５月３０日，海口發布《關於促進房地產市
場健康發展的若幹意見》，本省籍人士購買單套建築面積在１２０平方米(含)以上的新建商品
住房(含產權式酒店)，可申請登記５人落戶；此外，開發資金達到項目工程建設總投資的
２５％以上，即可辦理商品房預售許可證。根據中原地產數據顯示，海口目前庫存８８２萬平方
米，而年銷售面積僅為３００萬平方米。雖然新政將有利於擴容市場需求，但在庫存壓力下，政
策無法從根本上解決供求失衡的問題。此外，繼杭州之後，東莞也對降價超過１５％的房源限製
網簽。雖然房企可以重新備案，但帶來的時間成本以及對銷售工作的影響不容忽視，這也有悖於
十八屆三中全會所提出的使市場在資源配置中起決定性作用的方向。
＊住宅成交走勢分化，土地市場明顯降溫＊
５月，住宅市場整體仍處於低位徘徊，新房與二手房的成交表現出現分化。中原監測的５４
個城市數據顯示，５月新建住宅合計成交面積２００９萬平方米，環比上升７﹒２％，為今年以
來成交量的第二高位(僅次於１月水準)。其中，僅一線城市環比微降，其餘各線城市均環比上
升，二線城市表現最佳，環比上升１５﹒７％。然而二手住宅成交較為遜色，５月中原監測的六
大城市二手住宅成交面積約３６０﹒７萬平方米，環比下降７﹒１％，且為今年以來成交量的第
二低位(僅高於２月水準)。５月新房與二手房成交走勢的分化，或主要由於價格因素所致。新
房市場促銷降價的現像有所蔓延，從一定程度上帶動了部分購房者入市。而二手房業主降價意願
較弱，市場僵持。若要打破目前市場僵局，唯有量價交換節奏加快，才有望帶動後市成交的複甦
。
上周土地市場雖有高總價地塊成交，但均以底價成交，市場熱度明顯降低。天津七裡地塊由
中冶置業以底價４９﹒４９億元摘得，折合樓面價１４０００元╱平米；廣州科學城大體量地塊
由保利城投２８﹒６億元同樣以底價摘得，折合樓面價５９８０元╱平方米。通過對比１０家大
型房企過去５年的購地與財務指標，可以顯著發現逆周期購地的房企的財務指標更為優秀。下行
周期時若有足夠的資金獲取優質地塊，或併購優質項目及企業，在上行周期時便能獲取更多的利
潤空間，佔據更大的市場份額。雖然近期對行業看空者居多，但長期支持中國房地產發展的利好
因素並無質的改變。因此，對於有資金實力的房企，應適時利用已經開啟的此輪樓市回調契機。
《中原集團地產研究董事程澐》
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