點石成金 - 石鏡泉 2014年6月4日
中國樓市何去何從
內地房地產市場經歷多年的火爆行情後,終於在部分城市需求過剩中,遇上降價風潮。
近日中外傳媒都有報道中國樓市的消息,但股民一般就不了了之,這似乎有點輕重倒置,因為樓市跟一地經濟有莫大關係,中外古今都是,樓市爆煲,股市也會爆煲。
樓市之所以影響經濟大,是因為樓,是消費者一生之中的最大消費/支出/投資,買樓買得合時(低位買),幸福一生,賣樓賣得不合時(低位沽),空歡喜一場,買樓買得不合時(高位買),怕要痛苦十年八載(供死會),更不幸的是買貴價樓原來是有集體性的,因為大家都是戰後嬰兒或龍年出生的,一到置業之時,必然競買樓者眾,如果當時供應跟不上,是否要焗買貴樓?中國人講大運是一個甲子(六十年)端也不錯。六十年一半就是卅年,如果不是老竇剩落,怎不是男兒(夫婦)卅歲人時就買樓,谷高了經濟?之後就……經濟自然滑落,又到你個仔,個孫的一代再買樓,但那已是一個至兩個甲子之後了。
中國的樓市也有這個甲子論,只不過出世的人是經濟改革開放後一代,卅多年前經濟改革開放,釋放了同胞的經濟活力(賺錢能力),經過卅年的財富累積,怎不去買樓,只不過,由於樓市這財路易行,結果就出了個大頭佛,地方財政太倚賴房地產、建築業。
過度依賴地產業 急需調控
以江蘇省有關財稅方面報告顯示,2013年,江蘇房地產、建築業,對稅收增長貢獻達2,420億元,佔地方稅收收入約50%,對地方稅收增量貢獻超過七成。這個地方稅入對房地產、建築業的倚賴過重,絕非好事,因為一般人,只買一個居所,買完了,這方面的消費也完了。這就是為甚麼在所有發展經濟中,城市建屋的「天秤」愈多,房地產泡沫爆破的機會愈增理論的依據。
中央是看到這問題,所以一直對樓房價採取調控,但中國有中國的特色,不狠心切,是會切不斷,理還亂,結果,樓房業調控了近十年,樓價還是年年漲,原因是官不能不跟商勾結,沒有了地產商,就沒有了50%的地方稅入,地方政府要破產。
也就是看到這點,所以習李政府上台後,一直沒有對樓市頒過任何新政令,沒有新政令,即是讓之前的一套調控政令延續下去,結果是樓價再升,2014年初中國指數研究院的數據顯示,百城新建住宅均價1月份環比繼續上漲,但漲幅略有縮小。這個指數自2012年6月以來,已經連續20個月上漲。房價愈調控愈上漲,中國的房地產大牛市似乎看不到盡頭。北京的房地產市場則是牛市中的牛市,北京房價在2012年初早於其他城市開始反彈,一口氣漲了近兩年,漲幅也高於全國平均水平。
房地產中介機構的數據顯示北京二手房均價出現小幅下調,但有關新房的統計數據顯示,今年1月北京新房環比上漲2.12%,漲幅居十大城市之首。北京新建住宅價格繼續大幅上漲,少數高價樓盤年初入市被視為上漲的重要原因。儘管這一上漲有一定的偶然性,但也足以抵銷二手房價小幅下調帶來的房價停漲預期。
其實,北京1月二手房量價齊跌,也帶有相當的偶然性。往年我國銀行貸款通常是「年初鬆、年末緊」,房貸也因此受益,「水龍頭」大開,二手房交易也就活躍起來。但今年以來,各地銀行對房貸並未放鬆。甚至在一些城市,大量股份制銀行、城商行已退出房貸市場,許多地方首套房貸款利率八五折優惠幾乎絕跡。銀行是「唯利市圖」的,「錢緊」的銀行更願意將有限的貸款額度,用於利潤更高的企業貸。這就是房貸緊張的重要原因,也是造成北京1月二手房交易清淡、價格略有回調的原因。
你是習李政府,看到這些數據,你會做甚麼?樓價不聽話,加重打壓?係就大件事,因為到5月,樓市的形勢就不同了。
龍頭房企加入降價戰
6月1日,中國指數研究院發布5月百城房價變動情況。根據中指院對全國100個主要城市新建住宅的全樣本調查數據,2014年5月,百城(新建)住宅平均價格為10,978元/平方米,環比下跌0.32%,是2012年6月以來首次環比下跌。其中,環比下跌的城市達到62個。
多位接受《經濟參考報》記者採訪的業內人士指出,擔當本輪降價主力軍的是中小型房企,目前市場上絕大多數7折項目都來自於中小型開發企業。而龍頭房企也開始走出惜售、觀望的狀態,高調加入降價大軍。綜合多方因素預測,6月房企可能進一步加大促銷力度。
中指院數據顯示,在100個城市中,有37個城市環比上漲,62個城市環比下跌,1個城市與上月持平,與上月相比,5月價格環比上漲的城市數量減少18個,其中漲幅在1%以上的有7個,較上月減少4個;5月價格環比下跌的城市數量較上月增加17個。
同比來看,百城住宅均價與去年同月相比上漲7.84%,漲幅較上月縮小1.22個百分點,為連續第5個月縮小。按中位數計算,全國100個城市(新建)住宅價格中位數為7,229元/平方米,環比上月上漲0.19%。
數據只反映一時一刻的情況,為政者(投資者)要做的,不是看一時一刻的狀況,而是要看勢,事實上,當傳媒在2014年1月問:「房地產還要牛多久」之時,其中的細節數據已啟示了樓市的拐點已屆,政府要做的,不是加大調控,而是要鬆綁。
2003年香港沙士爆發,打壓了樓市,當時政府採取停推地,而改勾地措施,是全理地因應了當時的形勢,但之後當樓市回穩,政府就應取消勾地,改回推地,以免供應過少,益了地產商居奇,為甚麼當時特區政府這麼冇遠見?筆者認為他們的聰明腦袋太聰明,保持地不推地;有利一些地產商發大財,人家發大財,自己好歹都有些小財,至於小財是如何輸送,由廉署去查好了。
早在中國指數研究院於6月1日發表5月百房價變動之前,於5月12日央行和銀監會召集各銀行負責人召開住房金融服務座談會,要求各商業銀行保證正常房地產融資需求,積極引導房地產信貸市場健康發展,商業銀行要對個人住房按揭貸款合理定價,提高貸款發放和審批效率,不許停止個人購房貸款。
到5月20日左右,新華社連續發表樓市評論,主旨講中國經濟需要房地產業。詳看昨日筆者文。
中央默許各類「限降令」
5月下旬起,杭州、東莞、海口都出了種種形式的「限降令」,谷賣樓政制,如果這些政革不是為中央所默許的話,你道這些地方敢自把自為嗎?
雖然有不少評論認為今時為樓市鬆綁,等同打激素,會有後遺症,但房地產業今時要著實牽引著中國經濟,在中美日菲的外交緊張,與國內經濟調結構的逼迫下,習李政府不能考慮到治大國若烹小鮮這個手法,不能一棍子捅死。中央既然要對樓市又拒,又管,如斯糾結,中國樓市何去何從?
華遠地產的任志強於今年2月,對2014年樓市有三個預言,茲餘下來供大家參考:
其一是GDP和房地產市場關係。如果宏觀經濟轉好,地產通常會受到打壓,一旦GDP增速有所下降,地產將會被視為重要推動力。預計今年的宏觀經濟不會太好,也不會太差。
第二條主綫是供給。根據中國指數研究院1月2日發布「2013年中國300城市土地市場交易情報」顯示,全國300個城市土地出讓金總額為31,304.5億元人民幣,同比增加50%、共成交土地37,208宗,成交面積143,569萬平方米,同比增加10%。由此可見,土地供應量增加的趁勢會持續,一方面,通常土地兩三年後才能上市形成供應,市場調整通常以三年為一個周期。而在政府壟供給局面下,也難以形成更大規模的供應。另一方面,部分城市的住房需求仍舊十分旺盛。
第三條主綫是改革。愈市場化,對企業愈有利。市場化方向明確以後,證監會會逐步放開房企融資審批,審批速度也將會加快。而2014年將誕生新的一批銷售額千億企業,20個以上500億企業,市場集中度會愈來愈高。
任志強作這預測時,沒有5月的樓價變動,也沒有各地方政府的鬆動之舉,但筆者認為他估的主綫應是主綫,值得大家考量。
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