盲人摸象的分析指標
衡量樓價高低，很多時會用一地的收入中位數，去比較樓價，香港名叫「供樓負擔比率」，國內叫「房價收入比」，台灣則叫做「痛苦指數」。筆者以往也曾撰文指出，這類指標無助於分析樓價，不過當時卻只是指出指標沒有測市功能，未能想到背後的原因。
筆者以前曾指出，單是計算這個指標的方法和數據來源已經人言人殊，上圖是政府《經濟報告》內的數據，就與巴克萊雷國怡先生早前在某報公開的數據有很大的分別。雷先生的數據是「樓價相當於年收入」，多年平均值是8.7年，現時是13.5年，在1993及1997年都出現相近的水平，亦都在當期時樓市見頂回落，由是得出「樓價偏高，需跌三成」的結論。
但是，根據政府的數據，現時供樓佔收入比率是56%，雖然也是很高，但相比於1997年時的93%，明顯有一段距離，主要原因在於1997年時的按揭利率是10%水平左右，與現時2%左右就有很大的差別。所以即使「樓價比收入」是貴，但「供款比收入」沒有那時貴。
而這些指標，是以用家的負擔能力來計算，可是轉一轉想法：如果考慮真的會去買樓的人，究竟是用收入來買樓，還是用「資產」來買樓呢？
即使是政府統計署，也是用收入水平來界定貧富，可是在現實的世界中，衡量一個人的財富，並不是以收入這個流動概念(flow concept)，而是以資產這個積存概念(stock concept)。問題只是財富的擁有，是不容易統計的，即使是上市公司大股東，一樣可以有大量非上市的資產，再加上個人的負債亦不是政府能夠統計的，所以某個人甚至全港人均的資產淨值，是無法計算清楚的。
可是放眼於市場，不少買家並不是以收入來買樓，再去計算要儲多少年才儲到首期，還有沒有分析上的意義呢？比如一位已供滿物業的人，加按樓宇給兒子作為首期，就已經不能反映在供樓負擔指數之內。
再加上很多買樓收租人士，除了傳統的買樓收租大業主外，亦有不少是小業主加按樓宇「一開二」、「樓生樓」的買家，他們亦不只是以收入去買樓，而是將買樓當作一種套利的投資，只要收到的租金可以抵銷到供款，他們不單只不用拿收入去供樓，還可以有錢落袋！
筆者並不是反對說現時樓價偏高，亦不是說樓價不會因為政府連續賣地大量供應而下跌，金管局陳德霖局長也聲言有下行市況就放寬措施，而是希望指出：再用一個沒有效用的指標去分析，只不過是盲人摸象。
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