趣遊樓市 - 脫苦海 2014年8月29日
拆完仍是大單位
長實大埔嵐山推出的「１＋親」超細單位，部份相鄰的大單位業主並沒有一併買入，這些「單丁」的細單位，日前由長實以獨立單位形式出售，不過單價就比一併買入貴數成。這似是發展商又一輪對市場反應的測試，就是發展商希望用溢價去賣超細單位。
正如筆者屢次指出，近年細單位升幅多過大單位的現象，是由於金管局限制銀行的按揭成數，以及其屬下的按揭證券公司限制第二按揭金額所造成。由於七成按揭最多只可以造到420萬，換言之600萬成為七成按揭的分水嶺。
另外由於按揭證券公司的第二按揭，八成按揭最多只可以造到480萬，超過八成的按揭最多只可以到360萬，這樣又建立了兩條分水領，即600萬以下的單位才可以做到第二按揭，而400萬單位才可以做到九成按揭。
所以，嵐山的細單位即使加到實用呎價達一萬元一呎，由於單位面積細少，一樣可以吸引到一些首期不足要做九成按的人，這個界線在400萬。而兩房三房的中型單位，就以600萬為界線，定出可否做到七成按揭。
至於超過600萬的單位，所考慮的已經不是能否按足的問題，能夠買這些單位的，都是十分之有實力的買家，變成銀碼所區分的是買家的實力，甚至是級數。
此所以筆者看到有豪宅發展商將貨尾單位由三千多呎，拆細為一千呎，就對其背後的盤算感興趣。屋苑位處港島傳統豪宅區，而且部份單位已經出售，發展商將個別數千呎的超大單位，拆細為一些千多呎的大單位。
理論上，能夠支付千多呎單位的人，一定多於數千呎單位的人，可是數千呎單位正是市場上稀缺的E類單位，能夠居住者定必是實力非凡，他們對於部份鄰居是千多呎單位的租客，會不會有意見呢？
當然，站在買樓收租者的角度，單位能夠降低入門門檻，更多人租得起意味可以叫更貴租，邏輯上是很合理的，市面上一些拆細單位的業主，也是出於類似的盤算，不過站在一手發展商的角度，就未必是十全十美了。
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