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2014年9月1日 星期一

點石成金 - 石鏡泉 2014年9月1日

點石成金 - 石鏡泉 2014年9月1日

內房爆破?


今次內房調整,還涉及金融、法制改革(房產稅)以及長遠的土地政策。



不少分析員幾年來都認為內房有泡沫,會爆破,但幾年下來,都爆破不了,中央下了這令那令,樓價還在升。但就在今年5、6月,中央默許限購令寬鬆時,內房似現爆破之兆。

國家統計局於7月17日公布的數據顯示,上半年中國樓市成交呈現量價增速雙降的局面。局部地區成交量大幅下跌,「零首付」重現、庫存高企、市場預期變化……樓市「調整期」基本確立。

隨著7月14日起江西南昌部分「解禁」限購令,調整樓市政策(鬆綁)的城市達到約20個。

歷經近半年的地方政策微調,房價雖未現大幅波動,但全國市場已起變化。

在購者觀望、房企促銷、信貸收緊、房企資金壓力、自住房供應漸多等因素的作用下,市場供需雙方的預期有變化,購房者觀望情緒增多,房企發展商開始「讓利跑量」(即減價促銷)。搜房網調查顯示,近六成受訪者認為房價可能進一步下降。

目前這調整期各市場主體心態各異,部分開發商坦承「坐地生金」時代終結,卻仍存著政府救市下樓市反彈幻想,一些有需要的購房者持錢觀望的同時也等待抄底。

「有人對此不以為然,認為是房地產市場的周期性調整。但這次下滑絕對不同於以往。」國務院發展研究中心金融研究所名譽所長夏斌說。回顧2008年的V形快速反轉、2011年的U形反轉,這次的調整並非因為限購、限價等行政因素。因此「不能憑以往經驗而論」。

樓市呈L形勢態
中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為,當前的房地產業呈現增速下行、高位盤整、理性回歸三個特徵。「一?城市存貨壓力相對較小,有可能在明年下半年復甦,二三四?城市的調整時間將更長。」高通智庫則認為,基於當前核心城市房地產供應增加趨勢、群眾觀望情緒,以及行業資金鏈格局判斷,2014年房地產調整可能呈現L形走勢,即本次房地產調整將比過往更長。

這個價量齊跌,對一些內房股響起了警號,附表說明情況。然內房未必定爆破。

「政策市」到「市場市」
樓市會有個L形勢態,是因為今次中國樓市調整,啟示會由「政策市」轉到「市場市」,而此間亦將會有相關政策作出調整。

「樓市進入調整期,同時也是完善各項政策的窗口期。」住建部政策研究中心主任秦虹說,「從長遠看,要實現房地產市場的健康穩定發展,不暴漲暴跌,必須切實推進土地、財稅、金融體制的改革,以及與房地產市場運行相配套的地產稅制改革。」

一是改革金融體系建立長效機制。「房地產市場冷熱關鍵在金融。」中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為,必須防止過高的金融槓桿形成房地產泡沫。當前還要繼續執行差別化的信貸政策。

二是改革土地制度增加有效供給。中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為,房地產市場最終仍取決於供求關係,應積極調整結構,適度降低工業用地和商業用地指標,增加住房用地指標平抑房價。同時試點農村集體建設用地入市,增加土地的長期供應。「地方政府壟斷土地市場是導致地價房價愈來愈高的重要原因。」顧雲昌說,土地制度改革對促進房地產市場健康發展意義重大。

三是推進房地產稅的立法。住建部政策研究中心主任秦虹建議,盡快推進住房信息聯網和不動產登記制度工作,在此基礎上推進房地產稅。顧雲昌建議,通過加快房地產稅立法,調整改革房地產業稅收體系,增加持有環節的稅收比重,降低交易環節的稅收,理順開發環節的稅費徵收。

中央不會放任泡沫爆破
由於今次內房調整,關係到的不光是內房這一業,還涉及金融、法制改革(房產稅)以及長遠的土地政策,各位會以為中央會放任中國樓房泡沫自由爆破嗎?

1989年,日本為其樓房泡沫放氣,而進行刺破,一刺便爆,不可收拾,中國會否蹈其覆轍,還是可以成功放氣?筆者相信可以,因為中國不是日本,政治體制不同,及有日本痛苦先例,中國的掌舵人怎會不學精?你如信爆破,就是信中國經濟會崩潰,不宜沾手A股,但你如信中國經濟不會崩潰,則每次中港股市有較大幅的回落後,都是可以考慮的買股時機,當然不是乜股可買,而是有盈利支持之股,才可考慮。

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