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2015年1月13日 星期二

神州樓市 - 程澐 2015年1月13日

神州樓市 - 程澐 2015年1月13日


即市新聞
13/01/2015 10:37
《神州樓市-程澐》市場成交高位回落北京誕生總價地王

  《神州樓市》2014年的CPI數據日前公布,比上年上漲2﹒0%,創2010年以來

的最低漲幅,通脹的低位運行將引發決策層對通縮風險的關注。1月以來,受到去年末成交衝高

以及年初房企推盤放緩等因素影響,各地新房市場成交從高位回落。然而,北京土地市場表現搶

眼,上周誕生總價「地王」。整體而言,知名房企2014年的銷售業績均好於大勢,房地產行

業馬太效應明顯。預計2015年各大房企仍將保持謹慎取態,伺機謀動。

 
*CPI創五年新低市場成交高位回落*
 
  上周,國家統計局公布CPI情況。2014年CPI比上年上漲2﹒0%,創2010年

以來最低漲幅。其中,住房租金價格比上年上漲3﹒3%,連續第三年高於居民消費價格總水平

漲幅。通脹的低位運行使得下一階段的經濟政策將關注通縮風險,增加了寬鬆宏觀政策出台的概

率。根據央行上周召開的2015年人民銀行工作會議內容顯示,2015年將繼續實施穩健的

貨幣政策,保持銀行體系流動性合理充裕,引導貨幣信貸和社會融資規模平穩適度增長,加大金

融對實體經濟的支持,進一步降低融資成本。
  1月以來,受到去年末成交衝高以及年初房企推盤放緩等因素影響,各地新房市場成交從高

位再次回落。中原監測的40個重點城市數據顯示,上周新建住宅成交面積較去年同期下降9%

,除一線城市表現較好外,二線及三四線城市降幅均達到16%。二手住宅市場成交回升之勢也

有所放緩,中原監測的21個重點城市數據顯示,上周成交面積低於前三周水平,但較去年同期

仍上升12%。近年來,一線城市的二手房市場交易已佔據全市場舉足輕重的份額。由於市場憧

憬限購政策將進一步放開,房價上漲預期增強,議價空間收窄,買賣雙方又漸陷觀望。加之年關

審核貸款時間明顯延長,從而拖累房款速度及交易時間,導致成交有所下滑。

 
*北京誕生總價地王知名房企業績良好*
 
  上周,北京土地市場表現搶眼,一周成交5宗經營性用地,合計成交金額179﹒3億元,

最高溢價率達到72%,並誕生總價「地王」。3宗含住用地中,新「地王」成交總價

86﹒25億元,另外2宗成交總價也分別高達42億元及44﹒9億元。此3宗含住用地均位

於豐台區位置較好地段,引發房企較大購地熱情。3宗含住用地均將配建較高比例的限價房,配

建面積佔建築面積比例在25%至39%之間,其中新「地王」地塊另要配建29%自住房。考

慮配建因素後,3宗含住用地折合樓面價分別為3﹒73萬元╱平、3﹒8萬元╱平及4﹒97

萬元╱平,「麵粉貴過麵包」的現象再度在一線城市上演。隨著市場分化加劇,一線城市尤其是

位置優越、潛力較大區域,成為多數實力房企的布局重點。值得關注的是,此次還採用了聯合購

地的方式,參與購地房企包括北京華潤曙光、招商局地產及深圳聯新等,不僅因為高昂的地價,

也由於潛在的風險。
  2014年知名房企的銷售業績已陸續公布。總體而言,這些房企的表現普遍好於整體大勢

。具體來看,在14家房企中,有8家的2014年銷售額增幅超過兩成,另外6家雖然業績增

速相對不高,但依然保持正增長。從銷售規模來看,全年銷售額超過2000億元的房企有2家

,超過1000億元的房企有4家。知名房企的突出表現意味著中小房企的生存空間將不斷受到

擠壓,房地產行業馬太效應日益明顯。房地產開發商作為多方資源的整合者,隨著市場競爭的加

劇,對其自身專業度將提出更高要求。《中原集團地產研究董事 程澐》

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