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2015年4月22日 星期三

神州樓市 - 程澐 2015年4月22日

神州樓市 - 程澐 2015年4月22日


即市新聞
21/04/2015 15:12
《神州樓市-程澐》大幅降準間接利好,樓市成交全線回升

  《神州樓市》上周日晚,央行突然宣布年內的第二次降準,降準幅度達到1個百分點。此次

降準無疑有利於整體市場預期的改善,然而對房地產行業的刺激作用或將有限。上周新房市場成

交恢復環比增長走勢

,各線城市均出現回升。二手房市場單周成交量更達到歷史性高位,顯示「

330新政」對二手房市場刺激作用更為顯著。儘管當前樓市銷售回暖之勢已十分明顯,但全國

市場普遍性的供過於求的局面依然存在,降準對房地產市場基本面的改善影響式微,去庫存仍將

是多數城市和房企的當務之急。
*大幅降準間接利好,樓市去庫存基調不變*
  4月19日晚,央行突然宣布下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點,成

為今年以來的第二次降準,也是自2008年11月後第二次出現過的最大降幅。當前我國經濟

面臨錯綜複雜的國際形勢,此次降準旨在應對國內經濟下行壓力加大的問題。今年我國一季度

GDP同比增長7﹒0%,這是繼2009年一季度由於全球金融危機,GDP增速曾跌穿

7﹒0%之後所創下的近六年新低。同時,從社會融資規模來看,一季度社融增量比去年同期減

少8949億元。事實上,本輪降準周期始於2011年末,開啟時點恰是我國外匯佔款增速開

始出現顯著下滑,且該局面在今年進一步加劇,成為一季度M2增速回落的主要原因之一。此次

降準之後,大型金融機構的人民幣存款準備金率為18﹒5%,較2008年末連續三次降準後

的存准率仍高出3個百分點,存准率依然處於高位。為對沖外匯佔款少增影響,並確保金融機構

對實體經濟支持,預計今年還將再度出現降準調整。

  此次降准後所釋放的貨幣流動性,配合去年末以來的兩次降息,將助推更多低成本資金流入

市場,增強金融機構對穩增長、調結構的支持力度,無疑有利於整體市場預期的改善。然而,降

準對房地產行業的刺激作用或將有限。儘管當前樓市銷售回暖之勢已十分明顯,但全國市場普遍

性的供過於求的局面依然存在,因此,去庫存依然是多數城市和房企的當務之急。全國統計數據

也顯示,前3月房地產投資增速跌至個位數,創下2009年7月以來新低,同時房屋新開工增

速持續14個月處於負增長區間,房地產市場的全面復甦仍需時日。

*樓市成交全線回升,上海領漲預期向好*
  上周,告別清明小長假影響,新房市場恢復環比增長走勢。中原監測的40個重點城市數據

顯示,上周新建住宅成交面積環比上升12%,一線、二線及三四線城市增幅分別為24%、

10%、6%。除貴陽、惠州等個別城市降幅超過一成之外,上周中原所監測城市的成交量基本

都呈現出平穩增長的態勢。如果說新房市場成交量與房企推盤節奏控制密切關聯,那麼二手房市

場則更為及時地體現了當前市場的熱度。中原監測的21個重點城市數據顯示,上周二手住宅成

交面積環比上升54%,且所有監測城市全線上升。從單周二手房成交量來看,僅次於2013

年3月個稅末班車效應的成交井噴階段,成為又一個歷史性的成交高位。同時,中原門店的新增

客源量自「330新政」以來均處於高位,可見營業稅免徵年限的調整對二手房市場刺激作用更

為顯著。
  上海成為上周最值得關注的城市,其新房成交量環比上升68%,升幅名列一線城市前茅;

二手房成交量環比上升138%,更是遙遙領先於其他城市。從具體項目來看,4月18日開盤

的大寧一地王項目,當天推出的280餘套房源基本售罄,單價達到67000元╱平方米起,

遠高於周邊住宅項目。上海中高端市場銷售的良好表現,成為房企積極拿地的信心保障。上周,

上海浦東唐鎮成交兩宗居住用地,溢價率均接近70%,樓面地價分別為27909元╱平方米

、29696元╱平方米。而最近一次該區域有地塊成交為2013年,當時樓面地價約

1﹒8萬元╱平方米。此次大名城以50﹒76億元競得上述兩宗地塊,顯示了房企對上海市場

的預期向好。《中原集團地產研究董事 程澐》

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