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2015年7月29日 星期三

置業安居 - 曾淵滄 2015年7月29日

置業安居 - 曾淵滄 2015年7月29日


【置業安居】「鬼域」從何來?(曾淵滄)
近日到內蒙古,行程中也包括鄂爾多斯市。過去,曾經有多家香港傳媒圖文並茂地報道鄂爾多斯的「鬼域」。所謂「鬼域」,即十室九空的樓房及大量的爛尾樓。

鄂爾多斯為甚麼會變成「鬼域」?傳媒有多種不同的分析及評論,多數人認為內蒙古地廣人稀,根本找不到足夠的人

居住於鄂爾多斯大量興建的新樓房;有人認為問題出於煤價,數年前煤價高漲時,鄂爾多斯作為全中國煤產量名列第一的城市,有大量的煤老闆支匯樓價。如今煤價低迷,煤老闆破了產,曾經大手買樓、炒樓的煤老闆急著賣樓還債,人人想賣樓,樓價下跌,自然更沒有人敢買樓。

高息貸款 市民連鎖破產

上述分析自然有道理。不過,我認為最重要的原因應該是,非常高息的民間集資行動。

鄂爾多斯盛產煤,造就了許多煤老闆。但是,他們許多都出身貧窮,哪來資金開發煤礦?從銀行貸款不易,於是出現了大量利率很高的民間借貸活動。不過,煤價高時,開採煤礦的利潤相當豐厚,一轉眼,投資的回報數以倍計,如此高回報的煤礦開採活動,自然也有能力償還數十厘的借貸利息。

A股暴瀉 造就股市「鬼域」
煤老闆發財之後,土豪的本質使他們大肆炒樓,當房地產開發商。適逢2004年,鄂爾多斯市政府打算建設新的城市中心區—康巴什新區;開發新地區,自然會推出大量土地拍賣,新區原本的規劃是可以居住30萬人口,地賣了、樓建了,可是,煤價下跌,煤老闆該如何償還如此高利率的貸款?煤老闆破產,借錢給煤老闆的小市民於是也破產了,那誰來買樓?鄂爾多斯的樓市便崩盤了。

這種情況與近日A股崩盤也很相似,近日A股大跌的理由就是中央出手打壓場外配資。 何謂場外配資?那正正就是民間的高息貸款,從2014年11月滬港通開通之後,A股股價猛漲,於是股民為了擴大自己的投資能力,以高槓桿的手法買股,只需拿出1千多元便能得到1萬元的股票,餘額是借來的,向誰借?又是民間資金。

多年前,溫州炒樓團聞名全中國,拆穿了就是溫州人首先發明這種民間高息借貸的地下銀行。如今,溫州炒樓團崩潰了,鄂爾多斯樓市崩盤了,全國股市也崩盤了。幸好,股市是全國性的,崩盤後,中央只好出手救市。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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