趣遊樓市 - 脫苦海 2015年7月31日

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年7月31日


【趣遊樓市】煥然壹居私樓條數點計？（脫苦海）

市建局原本用作安置重建戶，位於啟德發展區的煥然壹居，將變成混合式發展，項目4座共484夥，將預留338夥作為資助房屋，同一個項目內有七成單位成為資助房屋，餘下的三成單位作私樓賣的話，真不知怎樣定價。

據稱由於單位質素高於居屋，所以亦不會像居

屋那樣以七折定價，而是以75-85%作為折讓，只不過由於市建局已補地價14億，究竟那七成撥作資助房屋的單位，以85%折扣計，是不是要「回水」1.47億予市建局呢？兩位有政黨背景的市建局非執董麥美娟和胡志偉，已聲言政府要作出相應的財務承擔。

項目地價連建築費合期24億，即使市建局不賺錢，除開484夥，平均每個單位成本是496萬，打個八五折也要421萬。煥然壹居以一房單位為主，面積約455呎，其餘是555呎的兩房和655呎的三房，若果資助房屋均為一房及兩房單位，以折扣呎價8,500元（假定10,000呎八五折計），銀碼分別是387萬、472萬、557萬。

私樓部份的二房和三房單位，分別是555萬和655萬。只不過索價到這個地步，項目卻是混合式發展，私樓部份又如何定價呢？他日二手市場，又會怎樣定價呢？究竟是賣康怡的價錢，還是康山的價錢？但人家康怡和康山，起碼不是混雜其中，是分開兩個項目的。

以往有兩個本來是混合式發展的屋苑，分別是鴨脷洲的深灣軒和長沙灣的碧海藍天，最終都要由發展商補地價「贖身」，作全私樓出售。而房協亦曾經以同樣手法，將堅尼地城加惠臺、馬鞍山曉峰灣畔和將軍澳怡心園，由夾屋變為市值發展劃出售。

若果將整個煥然壹居變為私樓或者資助房屋，則均有先例可援，大家可以知道怎樣處理，但他日煥然壹居部份單位當作私樓出售，其餘又當作資助房屋，難以逆料這種安排對這些私樓單位有何影響。當然，總會有人做實驗品的。

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