鴻鵠經志 - 盧志威 2015年9月22日
【置業安居】買樓就是談判（曾淵滄）
股市一跌再跌，信心再強的人也開始失去信心，這也包括樓市。因此，市場上開始出現蝕讓的個案，真想買樓自住的投資者，不妨加倍積極與地產代理打交道，看看有沒有機會買到「跳樓貨」。沒錯，與地產代理打好關係相當重要，也因此，一般上超級筍盤、跳樓貨都輪不到小小的自
住用家，也輪不到筆者這樣的小小投資者， 超級筍盤大多落入資金雄厚的專業樓市投資者手裏。
學習與地產代理談判
在各種辣招的打壓之下，樓市投機者基本上已經消失。不過，不少財力雄厚的投資者依然存在，他們長期買賣樓宇，進行大手成交，地產經理得討好這些大客戶。若真遇上超級筍盤，第一時間問這些大客戶要不要，大客戶沒興趣才輪到我們這一類的小投資者。如果大客戶、大投資者沒興趣的樓盤，我們又應不應該要呢？
想買到便宜的二手樓，講求的是討價還價的工夫，這是不容易的。這也是為甚麼近日二手樓買賣冰封的一個原因，買家選擇向地產商買一手樓，原因之一就是定價清楚，自己覺得合理就拍板。
買二手樓有時你會碰上不老實的地產代理，經過一輪討價還價之後，地產代理告訴你，業主願意以你出的價格出售，要你去銀行買本票來簽字成交。但是，你到了地產代理處或樓房現場，看不到業主，只有地產代理在現場，哭喪著臉告訴你：「業主反價了，要你再加30萬元……」當真是業主反價？還是你還的價根本仍未到價， 地產代理為了促成這宗成交，騙你去拿銀行本票來，才說業主反價，迫你在現場馬上加30萬元？地產代理最大的本事，就是一眼看出你是急於買還是急於賣。
多項辣招使業主縮沙
過去20多年，筆者沒有在香港買過二手樓，理由是不善於討價還價，到處睇樓，花了不少時間依然買不成，還是直接向地產商買較乾脆。
目前股市大跌，引起人們對樓市前景的恐懼，但是，因擔心樓價下跌而想賣樓的人依然不算多。也許，這些人還記得2013年股市與樓市一起下跌，但樓價下跌幅度始終只有5%左右，賣掉樓的人都買不回來了，更莫說現在更有各種各樣的印花稅存在。今時日賣樓，要等樓價下跌20%才有可能買回，如果樓價下跌的幅度低於各項印花稅，低價把單位買回，再支付印花稅後，依然是虧本。
因此，也可以說各種各樣的辣招不但遏抑人們買樓的興趣，也打擊業主賣樓的決心，只有真正等錢用、現金周轉有問題的業主．才會急著賣樓，2013年賣樓的人後來都後悔了。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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