即市新聞
22/09/2015 14:45
《神州樓市－程澐》「金九」過半成交平淡，上海宅地競購激烈
《神州樓市》上周，國務院發文下調房地產開發項目的最低資本金比例，以應對全國固定資
產投資增長緩慢的局面。我國固定資產投資項目資本金制度設立於１９９６年，此次調整是在
２００９年基礎上
所作出的進一步下調。９月過半，住宅成交水準與８月相當，暫無明顯走高。
房價則整體呈現上漲走勢，８月新建商品住宅價格同比數據由跌轉漲。隨著房價上漲城市不斷增
加，將在一定程度影響「金九銀十」市場的成交表現。上周上海土地市場表現搶眼，三宗含住用
地成交溢價率超過１００％，房企在一線城市競地的積極性可見一斑。
＊房地產開發資本金下調，冀滇規劃引領市場發展＊
９月１４日，國務院發布《關於調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》，關於房
地產開發項目的最低資本金比例，保障性住房和普通商品住房項目維持２０％不變，其他項目由
３０％調整為２５％。回顧歷史，我國固定資產投資項目資本金制度設立於１９９６年，當時房
地產開發項目的最低資本金比例為２０％。２００４年，由於房地產開發投資增幅過高，開發資
金過多依賴銀行貸款，國務院將除經適房以外的房地產開發項目的最低資本金比例提高到３５％
。２００９年，為應對國際金融危機，保持國民經濟平穩較快增長，包括房地產在內的各行業固
定資產投資項目資本金作出下調。此次調整是在２００９年基礎上作出的進一步下調，其背後是
全國固定資產投資增長緩慢。國家統計局數據顯示，１－８月固定資產投資額累計增速處於
２００１年以來最低位，一方面由於製造業投資增速下滑，同時受到房地產開發投資增速回落幅
度較大影響。
此外，上周河北省及雲南省發布房地產市場相關重要文件，都意在促進市場平穩健康發展。
河北利用京津冀協同發展的國家戰略為契機，提出促進北京周邊地區房地產市場發展，以建設與
世界級城市群相適應的衛星城市為目標，強化規劃的引領作用，不建「睡城」和「圍城」。雲南
省也同樣強調突出規劃的引領和管控作用，強化滇中經濟圈房地產業的支撐作用。通過發揮住房
公積金作用，並鼓勵農民進城購房，以促進居民住房消費。同時，通過各種手段支援房企融資需
求，減輕房企資金負擔。
＊「金九」過半成交平淡，上海宅地競購激烈＊
９月過半，住宅成交水準與８月相當，暫無明顯走高。中原監測的４０個城市數據顯示，９
月前２０日新建住宅成交面積較８月同期微升１％，二線及三四線城市分別上升１％、５％，一
線城市則下降３％。同時，房價整體呈現上漲走勢。根據上周國家統計局公布的７０個大中城市
住宅銷售價格變動情況，８月新建商品住宅價格同比數據從７月下跌０﹒４％轉為上漲１﹒７％
，為２０１４年９月以來的首次轉正，二手住宅價格同比數據從７月上漲０﹒２％擴大為上漲
１﹒９％。隨著房價上漲城市不斷增加，將在一定程度影響「金九銀十」市場的成交表現。二手
住宅市場近期表現平穩，９月以來成交量逐周走高，但較８月無明顯增加。中原監測的２１個城
市數據顯示，上周二手住宅成交面積較８月周均值上升１％，上海成為一線城市中成交唯一上升
的城市。
上周，上海土地市場表現搶眼，其中三宗含住用地成交溢價率均超過１００％，房企在一線
城市競地的積極性可見一斑。９月１６日，上海寶山大場、青浦趙巷及青浦盈浦各成交一宗含住
用地，樓面價分別為２２３１３元╱平方米、２２１２２元╱平方米、１７３２３元╱平方米，
溢價率在１０４％至１１５％之間。寶山地塊樓面價與今年６月成交的周邊一宗宅地基本持平，
購地房企保利在該區域的一個在售項目均價為３４０００元╱平方米，從地價佔比水準來看，此
次拿地項目未來盈利空間可期。而青浦兩幅地塊樓板價都刷新了板塊紀錄。此外，上周上海臨港
新城也成交了兩宗宅地，樓面價在７０００元╱平方米左右，被萬科及平安拿下。今年以來上海
推出的商業性質宅地數量較少，加之市場後市預期良好，從而出現了幾乎逢地必爭的局面。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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