立論：樓市炒家轉戰地產股？
■信置目前的股價較2007年高位回落超過55%，圖為集團主席黃志祥。 資料圖片
最近多間大行紛紛發表看淡本港經濟的研究報告，對於他們的觀點，其實沒有甚麼值得評論的。我只能說，其實我們毋須擁有經濟學博士學位，只要周末花一點時間到彌敦道及海港城走一轉，得到的結論
應與他們的專業意見類同。
股價早與市道脫鈎
股票投資之難，在於股市的表現往往超前經濟一大段時間，近年的港股，更已經幾乎完全與本港經濟表現脫鈎。就以多隻本港地產股為例，即使本港樓市屢創歷史新高，但是多隻本港地產股的現價，卻遠低於2007年高峯期。我們當然不能排除，如果樓價見頂回落，這批地產股最終還要由現在的18層地獄，進一步跌進36層地獄。
在眾多大型本港地產股中，以新世界（017）較2007年高位跌近70%最令股東心傷。新世界期內曾兩度供股，股東如果照跟實際損失應該沒有那麼大。新世界的例子，可能是有一些極端。但是即使是向來企業管治紀錄良好的信置（83），其目前的股價，亦較2007年高位回落超過55%，期內信置沒有供股，派息更加是持續穩步向上，即使未來一年不再增加派息，現時往續息率仍是不賴的4.2厘，不計公司的保留盈利，單計股息回報率亦差不多是住宅物業淨租金回報的兩倍。
可是，這幾年來，投資者就是喜歡自己有100%話事權的磚頭，對間接持有磚頭的本港地產股欠缺興趣。這批投資者這幾年的做法，現在回頭看，很可能是正確的決定，事關股票可以隨便印，住宅卻不能隨便起。君不見每次政府相關部門提出要增加土地供應，一些環保及衛道之士便會出來設法制止。在炒供求之下，貨疏的港樓，當然好炒過地產股。
內房股只宜一夜情
然而，假如本港樓市真的一如大部份專業分析師預測一樣，在未來兩三年出現10%至30%的溫和調整。這批本來因為預期樓市長升長有而不問價追貨的樓市買家，其資金或將另謀出路。
我當然不能代這批投資者解答其資金出路的問題，因為每個人都有自己不同的籌謀與想法。不過，假如未來樓市跌幅不是太大的話，現時已較資產淨值存在巨額折讓的本港地產股，會否成為這批樓市買家的另類選擇？
當然，如果閣下認同瑞銀的黑天情境，認為樓市可能會跌30%的話，則這批地產股在現水平仍然不一定能守得住。因為屆時市場氣氛一定比現時更差，股價較資產淨值折讓很難會縮窄。
同樣的道理，或者亦可以應用於大陸地產股身上，這批內房股的股價較資產淨值折讓極大，而在國內持續減息及美國很可能延遲加息的大前提下，其財務狀況或者未必如投資者之前想像那麼悲觀。
不過，不少內房股借入大量的外債，而他們的收入全部為人民幣，令他們暴露於人民幣滙率風險之中，結果這批股份，最多只能成為一夜情的對象，對一夜情沒有興趣的投資者，我認為本港地產股會是較佳的選擇。
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
林少陽
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