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2015年9月23日 星期三

立論 - 林少陽 2015年9月23日

立論 - 林少陽 2015年9月23日


立論:樓市炒家轉戰地產股?


■信置目前的股價較2007年高位回落超過55%,圖為集團主席黃志祥。 資料圖片



最近多間大行紛紛發表看淡本港經濟的研究報告,對於他們的觀點,其實沒有甚麼值得評論的。我只能說,其實我們毋須擁有經濟學博士學位,只要周末花一點時間到彌敦道及海港城走一轉,得到的結論

應與他們的專業意見類同。

股價早與市道脫鈎
股票投資之難,在於股市的表現往往超前經濟一大段時間,近年的港股,更已經幾乎完全與本港經濟表現脫鈎。就以多隻本港地產股為例,即使本港樓市屢創歷史新高,但是多隻本港地產股的現價,卻遠低於2007年高峯期。我們當然不能排除,如果樓價見頂回落,這批地產股最終還要由現在的18層地獄,進一步跌進36層地獄。

在眾多大型本港地產股中,以新世界(017)較2007年高位跌近70%最令股東心傷。新世界期內曾兩度供股,股東如果照跟實際損失應該沒有那麼大。新世界的例子,可能是有一些極端。但是即使是向來企業管治紀錄良好的信置(83),其目前的股價,亦較2007年高位回落超過55%,期內信置沒有供股,派息更加是持續穩步向上,即使未來一年不再增加派息,現時往續息率仍是不賴的4.2厘,不計公司的保留盈利,單計股息回報率亦差不多是住宅物業淨租金回報的兩倍。

可是,這幾年來,投資者就是喜歡自己有100%話事權的磚頭,對間接持有磚頭的本港地產股欠缺興趣。這批投資者這幾年的做法,現在回頭看,很可能是正確的決定,事關股票可以隨便印,住宅卻不能隨便起。君不見每次政府相關部門提出要增加土地供應,一些環保及衛道之士便會出來設法制止。在炒供求之下,貨疏的港樓,當然好炒過地產股。

內房股只宜一夜情
然而,假如本港樓市真的一如大部份專業分析師預測一樣,在未來兩三年出現10%至30%的溫和調整。這批本來因為預期樓市長升長有而不問價追貨的樓市買家,其資金或將另謀出路。

我當然不能代這批投資者解答其資金出路的問題,因為每個人都有自己不同的籌謀與想法。不過,假如未來樓市跌幅不是太大的話,現時已較資產淨值存在巨額折讓的本港地產股,會否成為這批樓市買家的另類選擇?

當然,如果閣下認同瑞銀的黑天情境,認為樓市可能會跌30%的話,則這批地產股在現水平仍然不一定能守得住。因為屆時市場氣氛一定比現時更差,股價較資產淨值折讓很難會縮窄。

同樣的道理,或者亦可以應用於大陸地產股身上,這批內房股的股價較資產淨值折讓極大,而在國內持續減息及美國很可能延遲加息的大前提下,其財務狀況或者未必如投資者之前想像那麼悲觀。

不過,不少內房股借入大量的外債,而他們的收入全部為人民幣,令他們暴露於人民幣滙率風險之中,結果這批股份,最多只能成為一夜情的對象,對一夜情沒有興趣的投資者,我認為本港地產股會是較佳的選擇。

林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出

林少陽
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