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2015年10月28日 星期三

財經評論 2015年10月28日

財經評論 2015年10月28日

財經評論:不跌的商場租


■遞增的收租方式,造成商場租金年年上升的現象。 資料圖片



本港核心零售區地舖租金急跌,近期多數舖位續租都要減20%至30%,新租更加可劈逾半,租金下跌似乎已經是大勢所趨。不過,多個核心區大型商場,好像完全與市況脫鈎,對外公佈的租金每次都是上升,其實是商場向租客簽訂的租

約條款,令商場租金一直都只升不跌。

收租遞增造成假象
根據外資地產代理行一份最新數據顯示,四大零售區的街舖租金在今年第三季,按年下跌超過22%,反觀商場的租金,比去年第三季仍升2.2%。商場舖租逆市繼續升,因街舖與商場舖租金計法一向有別。如以一個街舖5年租約計算,一個月租100萬元的舖位,一般街舖業主的做法都是由頭到尾5年內每月都收100萬元,總租金大約6,000萬元。

不過,商場舖收租計算方法則明顯不同,以同樣一個月租100萬元的5年租期舖位,可以是首年只交80萬元,翌年增加至90萬元,之後每年再加10萬元,至第5年交120萬元。全期總租金收入不變,都是6,000萬元,拉勻5年平均數,月租都是100萬元。

雖然這個逐年遞增的收租方式,業主首兩年的租金收入,都少過實際可收的金額。但對於向外公佈租金資料時,卻可以每年都有加租近一成的現象出現,形成商場租金年年上升,甚至幾乎只升不跌,所以商場每年租金都有雙位數字升幅。

若租約5年後到期,適逢零售轉差,為何商場舖租仍可加租或企穩?因如租戶不想續租或欲減租,大業主都會將租戶換位,將其轉到原本租金較低的位置,原來位置由出價較高的租戶承接,務求仍做到加租效果。又或將大舖間細成數個較細的舖位,減輕每個租戶每月租金開支,但整個舖位的租金收入卻比之前單一租客高。所以不難發現,香港很多商場,每兩、三年就會換租客,營業的位置不同了,但租客仍是那數十間。

記者:程俊華

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