財經評論 2015年10月2日
財經評論：樓市的水晶球
■陳德霖多次重申樓市進入下行周期時便鬆縛。 資料圖片
樓市是否步入轉角位，開始下行周期？當局逆周期監管措施，是否時候鬆縛減辣？成為近期財金及政府官員，頻頻觸及的題目。財爺曾俊華稱會留意樓市發展，「如有需要當局會在政策上作出調整」；特首梁振英則重申，「政府不會為遏止樓市炒賣措施而減辣」。
作為金管局舵手的總裁陳德霖，只重複逆周期管理的原則性言論。認識陳總的人，私下或都聽過他經常提及一句口頭語：「We are paid to be prudent（我哋受薪就係要確保審慎穩健）」。
何時鬆縛最關鍵
顯然，管理風險、預警危機並有效監督，是他頭號政策目標，銀行承擔風險尋求回報，但絕對「唔可以搞到自己及金融體系周身蟻」；當然，「（逆周期措施）緊過頭鍊死銀行（營運）」，食砒霜毒老虎，亦非該局上策，所以吊頸要透氣，如何權衡風險適時轉變，找到「sweet spot」（最佳擊球點）才是關鍵。
本港近年最顯著一次樓市崩塌，乃97亞洲金融風暴起延至03沙士時，長達6年的大熊市周期。期間本港樓價從高位到谷底，累積跌幅逾7成；失業率由接近全民就業的2.1%飆升至8.5%；身陷負資產的按揭宗數，03年中更達10.5萬宗記錄。
去年7月，陳德霖踏入第2個5年任期前，一口氣在金管局《匯思》專欄發表7篇鴻文，第2篇即為字數達4,500字的《逆周期監管措施與金融穩定》文章，足見按揭風險是他政策日程的重中之重。
09年10月陳德霖甫接掌金管局，即推出首輪逆周期措施。從此，逆周期監管原則：「樓市上升周期時收緊按揭供應，樓市進入下行周期時便鬆縛」，便成為他被問及樓市及出招的官式回應，等同聯滙「無需要亦無計劃作出改變」答案。
如何界定樓市周期從上升轉勢下行？沒有水晶球也無科學程式。按中原城市領先指數，由09年10月該局首輪逆周期措施出台前計，至今本港樓價累積升幅已逾1倍（今年9月底指數為146.67）。
根據記錄，97樓市崩塌，金管局在跌市後第4年才出手鬆縛。01年10月底，該局致函銀行，同意放鬆負資產物業進行再融資時，按揭成數比率（LTV）可偏離7成上限政策。03年初負資產續升，當局再發信鼓勵銀行與相關業主磋商債務重組，「對有認可機構容許負資產物業再融資，按揭比率相等於物業市價的140%予以肯定。」
近兩個月樓宇成交劇減，銀行界相信，當局不會如此短速便拍板鬆縛，況且年內樓價下跌多少，仍人言人殊；但亦「未必要像上次樓價散到7成才出手」，因上次調整周期太長太深，對整體社會及經濟耗損，代價巨大。
現樓價倘跌2成，一些敍造按揭保險，或經發展商及財務公司二按借貸的物業，已很大機會墮入負資產行列，若樓價累跌3、4成，下行周期已屬嚴峻惡化。
目前樓市辣招，政府佈防重點針對買家印花稅、二套房雙倍印花稅等行政手段，該局逆周期措施，相信會與政府鬆緊大調一致，不會獨行其事。
陳德霖6年任內，已推7輪收緊按揭措施，且看他能否同時做到，「we are paid to be smart」！
記者：劉美儀
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