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2015年10月2日 星期五

財經評論 2015年10月2日



財經評論 2015年10月2日

財經評論:樓市的水晶球


■陳德霖多次重申樓市進入下行周期時便鬆縛。 資料圖片



樓市是否步入轉角位,開始下行周期?當局逆周期監管措施,是否時候鬆縛減辣?成為近期財金及政府官員,頻頻觸及的題目。財爺曾俊華稱會留意樓市發展,「如有需要當局會在政策上作出調整」;特首梁振英則重申,「政府不會為遏止樓市炒賣措施而減辣」。

作為金管局舵手的總裁陳德霖,只重複逆周期管理的原則性言論。認識陳總的人,私下或都聽過他經常提及一句口頭語:「We are paid to be prudent(我哋受薪就係要確保審慎穩健)」。

何時鬆縛最關鍵
顯然,管理風險、預警危機並有效監督,是他頭號政策目標,銀行承擔風險尋求回報,但絕對「唔可以搞到自己及金融體系周身蟻」;當然,「(逆周期措施)緊過頭鍊死銀行(營運)」,食砒霜毒老虎,亦非該局上策,所以吊頸要透氣,如何權衡風險適時轉變,找到「sweet spot」(最佳擊球點)才是關鍵。

本港近年最顯著一次樓市崩塌,乃97亞洲金融風暴起延至03沙士時,長達6年的大熊市周期。期間本港樓價從高位到谷底,累積跌幅逾7成;失業率由接近全民就業的2.1%飆升至8.5%;身陷負資產的按揭宗數,03年中更達10.5萬宗記錄。

去年7月,陳德霖踏入第2個5年任期前,一口氣在金管局《匯思》專欄發表7篇鴻文,第2篇即為字數達4,500字的《逆周期監管措施與金融穩定》文章,足見按揭風險是他政策日程的重中之重。

09年10月陳德霖甫接掌金管局,即推出首輪逆周期措施。從此,逆周期監管原則:「樓市上升周期時收緊按揭供應,樓市進入下行周期時便鬆縛」,便成為他被問及樓市及出招的官式回應,等同聯滙「無需要亦無計劃作出改變」答案。

如何界定樓市周期從上升轉勢下行?沒有水晶球也無科學程式。按中原城市領先指數,由09年10月該局首輪逆周期措施出台前計,至今本港樓價累積升幅已逾1倍(今年9月底指數為146.67)。

根據記錄,97樓市崩塌,金管局在跌市後第4年才出手鬆縛。01年10月底,該局致函銀行,同意放鬆負資產物業進行再融資時,按揭成數比率(LTV)可偏離7成上限政策。03年初負資產續升,當局再發信鼓勵銀行與相關業主磋商債務重組,「對有認可機構容許負資產物業再融資,按揭比率相等於物業市價的140%予以肯定。」

近兩個月樓宇成交劇減,銀行界相信,當局不會如此短速便拍板鬆縛,況且年內樓價下跌多少,仍人言人殊;但亦「未必要像上次樓價散到7成才出手」,因上次調整周期太長太深,對整體社會及經濟耗損,代價巨大。

現樓價倘跌2成,一些敍造按揭保險,或經發展商及財務公司二按借貸的物業,已很大機會墮入負資產行列,若樓價累跌3、4成,下行周期已屬嚴峻惡化。

目前樓市辣招,政府佈防重點針對買家印花稅、二套房雙倍印花稅等行政手段,該局逆周期措施,相信會與政府鬆緊大調一致,不會獨行其事。

陳德霖6年任內,已推7輪收緊按揭措施,且看他能否同時做到,「we are paid to be smart」!

記者:劉美儀

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