趣遊樓市 - 脫苦海 2015年10月9日
【脫苦海講樓】細價樓轉弱的原因(脫苦海)
年初湯文亮博士提出細價盤爆煲論,一石激起千層浪,湯博甚至出了一本《細價樓爆煲論之始末因由》講述事情。最終賭局並無完勝,湯博亦宴請傳媒,顯出願賭服輸的雅量。
而早兩日黃國英先生在電台節目中,詳述對於樓價後市的預測,提出大價樓基於國內的投資需求,會
有一定的支持,但細價樓因為槓桿高、買家實力較弱,不少更已經按予財務機構,而整體樓市會很靜。兩種論述都指向細價樓表現會弱於大市,若然碰著大跌市自然就是爆煲,即使後市平穩也難免要跑輸,所以只是程度的問題,而不是本質的問題。
雖然網上對於後市的升跌多有爭論,但在以往的大多數年份,一年之內的跌幅頂多是15%,即如金融海嘯那種極端市況,也是用不足一年下跌23%,或者只有1997-1998那段有過之。那麼後市整體變動不大的可能性不容低估。
若果大市變動不大,而當中有一些表現弱,自然有另一些表現強,就以三年來的市況來說,大致上是大價樓弱勢,而細價樓狂升。一個比較重大的原因是當時只有細價樓可以借到二按,亦只有細價樓可以借足七成,至於中大價樓就採用累退制計算按揭成數,越大銀碼的物業按揭成數一格格地遞減,若果買入大價樓收租,可能連五成都借不到。結果不但令到上車的購買力集中在細價樓,甚至一些原本想買入大價樓收租的投資者,也因著可獲得更多槓桿,而轉為買入細價樓收租,當時筆者就以「越窮越見鬼」來描述這種情況。
不過情況在金管局將700萬以下的物業的按揭成數劃一為六成,變成往日可以借足七成的細價樓,今時今日也要有四成首期才可獲得按揭,而同時二按亦由最初期的最多借九成半調高到九成,曾經置業者更加只可以借到八成,又將另一班細價樓的買家趕出市場。
一手市場單位越起越多細單位,意味著未來也越來越多一手細價樓加入市場競爭,而發展商在賣樓時由屬下財務機構直接提供一按及二按,二手市場的細價樓又如何競爭?所以無論後市走向是升是跌還是沒有大變,細價樓走不出跑輸大市的格局。
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