圓方集：
補貼置業計劃值得參考
■董建華牽頭的「團結香港基金」發表首份研究報告，提出四種補地價方案供公眾討論。 資料圖片
如果在扣除通脹和交易成本之後，樓價只跌不漲，七成的香港房屋問題都會迎刃而解。香港社會發展至今，擁有房屋已經由上世紀60、70年代的應用需要，轉變為今天的投資需要
。沒有勇氣面對這問題，任何拆解方法都不會奏效。
公屋制度效益低
前特首董建華牽頭的「團結香港基金」發表了首份研究報告，由港大王于漸教授領導撰寫的報告針對公屋效益和土地供應。報告指「……現時公屋未能切合住戶需要，經濟效益低。公屋流動性低，無論是轉工升遷、結婚育兒或照顧父母兒孫，住戶除非放棄公屋的廉價租金，否則難以搬遷。公屋制度僵化造成資源錯配……公屋戶在幾十年間越趨貧窮，長者住戶增多，這些人在公屋制度內，或難以累積財富，或缺乏誘因，未來更難脫離政府幫助，加上人口老化，政府的福利負擔越來越重……近幾年私人市場的租金及樓價升幅已遠遠超過入息中位數的增長，脫離一般市民的負擔能力。劏房叢生，居住環境越見惡劣。社會分為「有產」者與「無產」者，階級矛盾日益尖銳，管治更加困難……」
報告亦提出「補貼置業計劃」，建議公屋補地價，由現時按市價改為比較接近按入住首年的差價調整，提出四種補地價方案供公眾討論：一、毋須補地價；二、按入住首年的折扣地價；三、按入住首年的地價或市值地價中較低者；四、按地價平均值或市值地價中較低者。
土地成投資工具
建議是針對新建的部份，短期可能影響不大，但是我覺得仍是具有參考價值的。但正如王教授所說，每一個改變都會令到某些的持份者利益受損，正如物理學上要改變一個物體的慣性速度，需要付出額外的能量。
很多人覺得在自由市場中，政府不應該偏袒某一個群體，買樓是投資活動，政府不應該提供津貼（中原的施老闆是這類意見的代表人物）。很多年前，我跟他們的想法是一樣的，但近年感受到香港社會的分化和全球貧富懸殊越來越嚴重，令我重新思考土地這資源是否就像股票般，只是一種投資工具呢？
舉例說：現在全球都在鬧水荒，全球首富畢菲特、蓋茨再加我們的王健林和雙馬，聯手將全球的水源都買下來，以後人們要喝水，只能努力賺錢才能從富豪手上分一杯水。當然，隨著水價年年遞升，早買水囤水的人亦變了一小富翁，你覺得社會能夠接受這樣的自由市場嗎？今天的科技要愚公移山並不難，但在城市裏面，要令每一個居民有適當的居所，土地仍然是稀有資源，這一代的財力是否有權壟斷下一代的機會呢？
董先生澤心仁厚，在山頂行山時遇見一對中年夫婦，知道他們正考慮用300萬購買一所170平方呎的單位，供一家三口自住。董生聽後很痛心，覺得這家人活得很沒尊嚴。
我覺得董先生的思維仍然停留在房屋的應用層面，並沒有了解到在今天很多人急於「上車」，是因為有樓與沒樓界定了貧與富。我估計這對中年夫婦如果放棄「上車」，改為用供樓的錢來付租金，應該可以租到一個比170平方呎更愜意的單位。
今天的香港社會，建立在一個不完美的政治架構上，因此更需要我們用更多的包容和忍耐，減低社會上的戾氣和不同階層間的磨擦。房屋供應增加，價格自然下跌，這是我們要誠實面對的經濟鐵律。如何在增加房屋供應的問題上減少社會動盪，需要技巧和智慧，並不是胸口掛個勇字便成，「八萬五」的失敗，我們該引以為鑑。
張宗永
思博資本高級合夥人兼亞太區總裁
本欄逢周一刊出
張宗永
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